加快私樓滲水檢測程序 議員指顛覆性改變：舉證責任轉移「源頭」業主
發佈時間：09:58 2026-04-16 HKT
為加快處理樓宇滲水問題，政府計劃於今年年中試行新檢測程序，首階段即使用紅外線熱成像分析儀，配合現有的電子濕度計，務求大幅提升調查效率。有立法會議員形容新措施具「顛覆性改革」，能有效將舉證責任轉回業主身上，增加主動跟進的誘因；物業管理業界則認為，新程序能有效優化處理流程。
舊有程序繁複冗長 需跨過兩大難關
立法會議員陳恒鑌今日（16日）在一個電台節目中，詳細剖析現行滲水檢測機制的痛點。他指出，舊有程序繁複冗長，成功啟動調查須同時跨過兩大難關：首先，受影響單位的濕度必須達到35%或以上；其次，必須獲得樓上懷疑滲水源頭業主的同意，政府人員才能入屋測試。這也是最棘手的一步，一旦樓上業主拒絕配合，滲水辦便需向法庭申請「入屋令」，整個程序動輒花費數月甚至更長時間，對受滲水困擾的樓下住戶造成極大困擾。
推動協商調解 疏導鄰里關係
陳恒鑌指，即將於年中試行的新檢測程序，核心變革在於第一階段的調查方式。未來，滲水辦在確認濕度達標後，會即時使用紅外線熱成像技術進行初步分析。即使未能進入上層單位，只要分析結果顯示「有合理理由相信」滲水源頭來自樓上某單位，政府便可直接向該單位的業主發出「建議維修通知」，要求其在28天內完成自費檢測及維修。
他形容，這是一個「顛覆性」改變，由政府或投訴人舉證的責任，轉回到業主身上。新檢測程序下，樓上業主須主動證明自己並非滲水源頭；若業主在28天限期後仍未採取行動，政府雖然仍會啟動後續調查，但一旦介入，滲水辦入場進行檢測及維修所產生的費用，將全數向樓上業主追討，預計相關成本不少於1.7萬元。陳恒鑌認為，這項經濟上的制約，將有效促使樓上業主更積極跟進。此外，新程序亦推動以協商及調解處理滲水問題，有助疏導鄰里關係，減少因滲水引發的爭議。
物管業界：28天維修限期恰當
香港物業管理公司協會發言人陳志球在同一節目上，亦對新程序表示歡迎，形容這是一套「優化的制度」。他引述數據指出，現時第一階段調查平均需時71個工作天，而在新程序下有望縮短至約14個工作天，能加速處理進度及減低對樓下業主的滋擾。
對於外界關注28天的維修期限是否足夠，陳志球認為，雖然每個個案的複雜程度不同，但畫線是必須的，28天對一般個案而言屬恰當。他補充，過往處理漏水個案中，大部分業主態度都是合作及理性，只有在雙方各執一詞、調解無效後，才會求助於滲水辦。
此外，新程序亦鼓勵物業管理公司扮演更積極的調解角色。陳志球透露，目前已有超過200個屋苑的物管從業員曾接受相關培訓，並在協助處理滲水問題上擔當有效的調解員角色。
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