加快私楼渗水检测程序 议员指颠覆性改变：举证责任转移「源头」业主
发布时间：09:58 2026-04-16 HKT
为加快处理楼宇渗水问题，政府计划于今年年中试行新检测程序，首阶段即使用红外线热成像分析仪，配合现有的电子湿度计，务求大幅提升调查效率。有立法会议员形容新措施具「颠覆性改革」，能有效将举证责任转回业主身上，增加主动跟进的诱因；物业管理业界则认为，新程序能有效优化处理流程。
旧有程序繁复冗长 需跨过两大难关
立法会议员陈恒镔今日（16日）在一个电台节目中，详细剖析现行渗水检测机制的痛点。他指出，旧有程序繁复冗长，成功启动调查须同时跨过两大难关：首先，受影响单位的湿度必须达到35%或以上；其次，必须获得楼上怀疑渗水源头业主的同意，政府人员才能入屋测试。这也是最棘手的一步，一旦楼上业主拒绝配合，渗水办便需向法庭申请「入屋令」，整个程序动辄花费数月甚至更长时间，对受渗水困扰的楼下住户造成极大困扰。
推动协商调解 疏导邻里关系
陈恒镔指，即将于年中试行的新检测程序，核心变革在于第一阶段的调查方式。未来，渗水办在确认湿度达标后，会即时使用红外线热成像技术进行初步分析。即使未能进入上层单位，只要分析结果显示「有合理理由相信」渗水源头来自楼上某单位，政府便可直接向该单位的业主发出「建议维修通知」，要求其在28天内完成自费检测及维修。
他形容，这是一个「颠覆性」改变，由政府或投诉人举证的责任，转回到业主身上。新检测程序下，楼上业主须主动证明自己并非渗水源头；若业主在28天限期后仍未采取行动，政府虽然仍会启动后续调查，但一旦介入，渗水办入场进行检测及维修所产生的费用，将全数向楼上业主追讨，预计相关成本不少于1.7万元。陈恒镔认为，这项经济上的制约，将有效促使楼上业主更积极跟进。此外，新程序亦推动以协商及调解处理渗水问题，有助疏导邻里关系，减少因渗水引发的争议。
物管业界：28天维修限期恰当
香港物业管理公司协会发言人陈志球在同一节目上，亦对新程序表示欢迎，形容这是一套「优化的制度」。他引述数据指出，现时第一阶段调查平均需时71个工作天，而在新程序下有望缩短至约14个工作天，能加速处理进度及减低对楼下业主的滋扰。
对于外界关注28天的维修期限是否足够，陈志球认为，虽然每个个案的复杂程度不同，但画线是必须的，28天对一般个案而言属恰当。他补充，过往处理漏水个案中，大部分业主态度都是合作及理性，只有在双方各执一词、调解无效后，才会求助于渗水办。
此外，新程序亦鼓励物业管理公司扮演更积极的调解角色。陈志球透露，目前已有超过200个屋苑的物管从业员曾接受相关培训，并在协助处理渗水问题上担当有效的调解员角色。
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