律師拆解「鹹水災」責任及索償關鍵 肇事方不合作毋須浪費唇舌 「業主租客可一齊告」

大角咀單幢大廈一單位早前慘遭樓上爆鹹水喉所波及，積水長達8小時猶如「水舞間」，更導致業主觸電麻痺。然而，肇事單位業主處理態度極不積極，甚至反指事主「危言聳聽、小題大做」，令其隨時要自行承擔高達六位數字的維修費。針對此類棘手樓宇糾紛，《星島頭條》特意向執業大律師陸偉雄徵詢法律意見，獲回覆指建議受害業主在入稟時採取「共同起訴」策略，主因現階段難以確定漏水是因為樓宇結構老化、或是人為使用不當所致，最穩妥做法是一同控告樓上業主及租客。

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釐清責任在於爆喉原因與位置

上述事件被揭出後，記者持續跟進事件。受害業主Jason表示，由公正行委派的工程師已於周三（15日）到涉事單位進行實地勘察，當打開假天花檢查時，發現內部依然濕透（事發至今近兩周）；即場以試紙化驗，證實滲漏積水確為鹹水，並斷定源頭必屬樓上單位。更頭痛的是，受鹹水的滯後侵蝕影響，天花內的隱蔽電線已嚴重生鏽，必須重新鋪設。Jason透露，詳細的損毀評估及最終維修估價報告，預計仍需等待約一星期方能出爐，屆時將有更具體數據作為索償依據。

陸偉雄指出，處理樓宇漏水事故的索償時，釐清責任歸屬的關鍵在於確定水管爆裂的確切原因與位置。若查明漏水源於入牆喉管等樓宇結構出現老化，或屬自然損耗，相關維修及賠償責任一般由業主承擔；若屬室內喉管（如座廁水箱設施），因日久失修而導致鹹水掣爆裂，最終責任一般歸於單位業主。然而，若有證據顯示漏水是因租客使用不當（俗稱「用得粗」）或人為破壞所引致，則有關賠償責任應由肇事租客自行承擔。

不過，律師表示，「由於現階段難以確定漏水是因為樓宇結構老化，抑或是人為使用不當所致，最穩妥的做法是將樓上業主列為第一被告、租客列為第二被告，『兩個一齊告』。」他解釋，若單獨控告其中一方，一旦在庭上發現「告錯人」，事主將面臨敗訴並須承擔高昂訟費的風險。此外，即使涉事內地租客最終潛逃，只要業主同列為被告，事主勝訴後仍可向其追討賠償，甚至可向法庭申請將其物業「釘契」，或申請扣押該單位未來的租金收入來抵償損失。

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對付不合作業主 毋須浪費唇舌

面對拒絕合作、甚至反指事主「小題大做」的肇事業主，陸偉雄建議事主毋須再浪費唇舌私下爭辯。最有效的對策是直接啟動法律程序，先向對方發出一封限期14天的律師警告信；若對方繼續置若罔聞，便應果斷入稟法庭。由於本案事主估算損失高達六位數字，已超出小額錢債審裁處7.5萬元的申索上限，因此必須入稟區域法院處理。

陸偉雄分析指，在此類漏水索償中，受影響的樓下業主敗訴機會極低。一旦案件進入司法程序，法庭必定會頒令雙方先進行調解。他解釋，肇事業主深知一旦敗訴，將要面臨全數承擔雙方龐大訟費的沉重財務壓力；在權衡輕重下，對方極有可能於調解階段妥協並同意作出合理賠償，此舉將能大幅縮短糾紛的處理時間。

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需有持久戰準備 切忌趁火打劫

然而，若雙方最終在調解中無法達成共識，事主仍可依據原有權利推進訴訟，透過法庭裁判據理力爭。陸偉雄特別提醒，若肇事方刻意採取拖延策略，正式打官司的進度將難以準確預計，事主必須做好心理準備，迎接可能長達「三幾年」的持久戰。

陸偉雄表示，要成功索償必須有充份證據。除了保留現場影片、通訊紀錄、維修報價單及醫療收據外，必須聘請獨立專家估價。「特別是鹹水對鋼筋及混凝土的腐蝕具有滯後性，不能只計眼前的裝修費，必須委託公證行或結構工程師進行全面的勘測與損失評估，這類報告在法庭上的認受性最高。」

此外，他特別提醒事主索償金額必須合理，「如果因為單位裝修而需暫住酒店，只能索償合理價格的賓館或酒店費用；若趁機入住高檔的五星級酒店，法庭極大機會拒絕這部分索求。」

可追究法團袖手 惟需權衡輕重

針對事發當日，大廈管理員未有提供沙包等工具協助防範，亦未有及時截水。當事主追問為何不關閉大廈總水掣時，管理員僅以「關不了」作推搪，其後更於下午5時準時下班，任由鹹水四處蔓延至升降機口等公用地方，導致事主單位由最初未見明顯滲水，最終演變成全屋地面被淹浸、天花燈位持續滴水的慘況。此外，業主立案法團對此亦採冷漠態度。

陸偉雄明言，法團絕對責無旁貸，「無論法團成員是否受薪，抑或只收500元津貼，法團對大廈公用設施都負有法定的管理責任。」他指出，法團及其聘用的管理人員在面臨危機時袖手旁觀，未有採取合理措施減低損失（如關水掣或堆沙包），已構成明顯的疏忽職守，事主絕對有充分的法律理據向法團提出民事索償。

然而，從訴訟策略的現實考量出發，他建議事主現階段應集中火力控告事件的「始作俑者」，即樓上單位業主或租客，避免因同時控告法團而令訴訟失焦，導致律師費大增及拖長整個法律追討程序與時間。

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為加快處理樓宇滲水問題，政府計劃於今年年中以試行方式，在全港實施調查私人樓宇滲水的新檢測程序，包括在首階段使用紅外線分析儀配合原有的電子濕度儀進行檢測。政府發言人表示，先導計劃下，政府向樓上滲水單位發出維修通知的時間，由原先接獲舉報起計約71個工作日，大幅縮短至約14日，令樓上業主能及早維修。

發言人指出，當局去年共發出約5000張「妨擾事故通知」，當中超過99%確定是樓上單位滲水。為促使業主盡快履行妥善維修物業的責任，滲水辦將試行新檢測程序，政府人員在第一階段已經會用紅外線分析儀配合原有的電子濕度儀，初步確定樓上是滲水源頭後，隨即向上層單位發出「建議維修通知」，流程大幅縮短至14個工作天。該通知要求樓上業主在一般為期28日的限期內自行檢測和完成維修。

假如「建議維修通知」時限屆滿後滲水持續，滲水辦將同步進行原先的第二及第三階段測試調查，確定樓上是滲水源頭後發出「妨擾事故通知」，並會向上層單位追討相關檢測的成本費用，現時估計不少於1.7萬元。

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