律师拆解「咸水灾」责任及索偿关键 肇事方不合作毋须浪费唇舌 「业主租客可一齐告」

大角咀单幢大厦一单位早前惨遭楼上爆咸水喉所波及，积水长达8小时犹如「水舞间」，更导致业主触电麻痺。然而，肇事单位业主处理态度极不积极，甚至反指事主「危言耸听、小题大做」，令其随时要自行承担高达六位数字的维修费。针对此类棘手楼宇纠纷，《星岛头条》特意向执业大律师陆伟雄征询法律意见，获回复指建议受害业主在入禀时采取「共同起诉」策略，主因现阶段难以确定漏水是因为楼宇结构老化、或是人为使用不当所致，最稳妥做法是一同控告楼上业主及租客。

相关文章：大角咀单幢楼厕所爆喉酿8小时「咸水灾」 波及3层楼兼升降机 楼下全屋淹浸 「索偿额可达百万」

厘清责任在于爆喉原因与位置

上述事件被揭出后，记者持续跟进事件。受害业主Jason表示，由公正行委派的工程师已于周三（15日）到涉事单位进行实地勘察，当打开假天花检查时，发现内部依然湿透（事发至今近两周）；即场以试纸化验，证实渗漏积水确为咸水，并断定源头必属楼上单位。更头痛的是，受咸水的滞后侵蚀影响，天花内的隐蔽电线已严重生锈，必须重新铺设。Jason透露，详细的损毁评估及最终维修估价报告，预计仍需等待约一星期方能出炉，届时将有更具体数据作为索偿依据。

陆伟雄指出，处理楼宇漏水事故的索偿时，厘清责任归属的关键在于确定水管爆裂的确切原因与位置。若查明漏水源于入墙喉管等楼宇结构出现老化，或属自然损耗，相关维修及赔偿责任一般由业主承担；若属室内喉管（如座厕水箱设施），因日久失修而导致咸水掣爆裂，最终责任一般归于单位业主。然而，若有证据显示漏水是因租客使用不当（俗称「用得粗」）或人为破坏所引致，则有关赔偿责任应由肇事租客自行承担。

不过，律师表示，「由于现阶段难以确定漏水是因为楼宇结构老化，抑或是人为使用不当所致，最稳妥的做法是将楼上业主列为第一被告、租客列为第二被告，『两个一齐告』。」他解释，若单独控告其中一方，一旦在庭上发现「告错人」，事主将面临败诉并须承担高昂讼费的风险。此外，即使涉事内地租客最终潜逃，只要业主同列为被告，事主胜诉后仍可向其追讨赔偿，甚至可向法庭申请将其物业「钉契」，或申请扣押该单位未来的租金收入来抵偿损失。

点击睇楼上源头单位爆咸水喉情况：

对付不合作业主 毋须浪费唇舌

面对拒绝合作、甚至反指事主「小题大做」的肇事业主，陆伟雄建议事主毋须再浪费唇舌私下争辩。最有效的对策是直接启动法律程序，先向对方发出一封限期14天的律师警告信；若对方继续置若罔闻，便应果断入禀法庭。由于本案事主估算损失高达六位数字，已超出小额钱债审裁处7.5万元的申索上限，因此必须入禀区域法院处理。

陆伟雄分析指，在此类漏水索偿中，受影响的楼下业主败诉机会极低。一旦案件进入司法程序，法庭必定会颁令双方先进行调解。他解释，肇事业主深知一旦败诉，将要面临全数承担双方庞大讼费的沉重财务压力；在权衡轻重下，对方极有可能于调解阶段妥协并同意作出合理赔偿，此举将能大幅缩短纠纷的处理时间。

点击睇事主单位渗水情况：

需有持久战准备 切忌趁火打劫

然而，若双方最终在调解中无法达成共识，事主仍可依据原有权利推进诉讼，透过法庭裁判据理力争。陆伟雄特别提醒，若肇事方刻意采取拖延策略，正式打官司的进度将难以准确预计，事主必须做好心理准备，迎接可能长达「三几年」的持久战。

陆伟雄表示，要成功索偿必须有充份证据。除了保留现场影片、通讯纪录、维修报价单及医疗收据外，必须聘请独立专家估价。「特别是咸水对钢筋及混凝土的腐蚀具有滞后性，不能只计眼前的装修费，必须委托公证行或结构工程师进行全面的勘测与损失评估，这类报告在法庭上的认受性最高。」

此外，他特别提醒事主索偿金额必须合理，「如果因为单位装修而需暂住酒店，只能索偿合理价格的宾馆或酒店费用；若趁机入住高档的五星级酒店，法庭极大机会拒绝这部分索求。」

可追究法团袖手 惟需权衡轻重

针对事发当日，大厦管理员未有提供沙包等工具协助防范，亦未有及时截水。当事主追问为何不关闭大厦总水掣时，管理员仅以「关不了」作推搪，其后更于下午5时准时下班，任由咸水四处蔓延至升降机口等公用地方，导致事主单位由最初未见明显渗水，最终演变成全屋地面被淹浸、天花灯位持续滴水的惨况。此外，业主立案法团对此亦采冷漠态度。

陆伟雄明言，法团绝对责无旁贷，「无论法团成员是否受薪，抑或只收500元津贴，法团对大厦公用设施都负有法定的管理责任。」他指出，法团及其聘用的管理人员在面临危机时袖手旁观，未有采取合理措施减低损失（如关水掣或堆沙包），已构成明显的疏忽职守，事主绝对有充分的法律理据向法团提出民事索偿。

然而，从诉讼策略的现实考量出发，他建议事主现阶段应集中火力控告事件的「始作俑者」，即楼上单位业主或租客，避免因同时控告法团而令诉讼失焦，导致律师费大增及拖长整个法律追讨程序与时间。

延伸阅读：私楼渗水新检测年中试行 业主未遵可追1.7万

为加快处理楼宇渗水问题，政府计划于今年年中以试行方式，在全港实施调查私人楼宇渗水的新检测程序，包括在首阶段使用红外线分析仪配合原有的电子湿度仪进行检测。政府发言人表示，先导计划下，政府向楼上渗水单位发出维修通知的时间，由原先接获举报起计约71个工作日，大幅缩短至约14日，令楼上业主能及早维修。

发言人指出，当局去年共发出约5000张「妨扰事故通知」，当中超过99%确定是楼上单位渗水。为促使业主尽快履行妥善维修物业的责任，渗水办将试行新检测程序，政府人员在第一阶段已经会用红外线分析仪配合原有的电子湿度仪，初步确定楼上是渗水源头后，随即向上层单位发出「建议维修通知」，流程大幅缩短至14个工作天。该通知要求楼上业主在一般为期28日的限期内自行检测和完成维修。

假如「建议维修通知」时限届满后渗水持续，渗水办将同步进行原先的第二及第三阶段测试调查，确定楼上是渗水源头后发出「妨扰事故通知」，并会向上层单位追讨相关检测的成本费用，现时估计不少于1.7万元。

相关文章：政府拟年中试行渗水检测新程序 最快14日发维修通知 未遵可追讨1.7万元检测费

相关文章：租客遇水浸拟向业主索偿 随时遭反告处理不当？律师教厘清责任 4大建议防争拗