小業主關注大廈管理 一文看清業主立案法團、管委會職權 召開大會需不少5%業主
發佈時間：14:26 2025-12-16 HKT
大埔宏福苑發生致命的五級火災後，觸發社會大眾對樓宇安全及屋苑法團管理的關注。早前有人在討論區發起帖文，探討業主立案法團的存在意義，直言部分業主不願理會繁瑣會務，結果變相放任個別法團成員在工程事項上「話事」。《星島頭條》綜合香港法例第344章《建築物管理條例》等資料整理懶人包，釐清業主立案法團、業主委員會及管理委員會的差異與職責。
「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」差異
不少人身為業主，卻將「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」三者混淆。
「業主立案法團」是根據大廈公契及《建築物管理條例》成立的法定獨立法人組織，代表所有大廈業主，負責管理、控制及維護樓宇的公共部分，例如進行維修、聘請管理公司、管理財務，並保障業主利益，擁有法律上的訴訟權力，能代表業主簽署合約、提起訴訟或被起訴。
「業主委員會」根據大廈公契成立，作用是代表全體業主與物業公司溝通，僅屬諮詢性質，其意見不具法律效力，亦無權監查物管職員之職能和薪酬。部分大廈只有業委會，沒有法團，如對物管運作起疑，業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。
管理委員會（管委會）職能
「管理委員會」除擁有業主委員會的一切職能、權力及職責，更可代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。由於大廈管理事務繁雜，法團成立後需委任管理委員會，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管委會代表法團行使及執行。
至於管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恒常事務，重要如聘用物管公司、核數師、大廈維修工程招標等提出建議，再經業主大會投票表決。
管委會必須委任主席、秘書和司庫，當中秘書和司庫可由非管委會委員和非業主出任。 而管理委員會的主席就是業主立案法團主席。同時，管委會須定期召開周年業主大會、管委會會議、擬備法團財務報表及會計師報告等。
為何要成立法團？
大型屋苑業主眾多，意見分歧難統一，成立法團能有效地管理大廈，由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用及投購保險等事宜，以減低意見分歧。若物業管理公司失責，法團可強制披露資料、追討欠費或入稟起訴。另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。
業主立案法團職務與權力
法團主席本身並無法定權力，任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。
若法團主席繞過管委會作決定，即違反建築物管理條例，或須承擔法律責任。
管委會最少應有多少名委員?
管委會的最少委員人數，視乎大廈的單位數目而定。
法團委員是否受薪？
根據《建築物管理條例》規定，法團委員僅可收取象徵性津貼。每位委員每月津貼介乎數百至千餘元， 視乎大廈物業伙數而定，例如單位數量不超過50伙，委員每月最高支取600元；50至100伙單位，委員每月最高支取900元；超過100個單位的法團，委員每月最高支取1200元。委員不可自行議決支付予自己津貼，有關議決必須在業主大會正式通過。
業主立案法團推動大廈維修步驟
1.業主立案法團召開會議討論及議決是否進行樓宇復修工程。
2.安排招標聘請工程顧問，開標並進行回標分析，面試工程顧問，召開會議商討及議決工程顧問，與中標工程顧問簽署工程顧問合約。
3.工程顧問進行樓宇勘察，制定標書，提供工程估價。
4.召開會議確認工程標書及招標安排，招聘工程承建商，開標及進行工程承建商回標分析，面試工程承建商，召開業主大會商討及議決工程項目及工程承建商。
5.在工程顧問的協助下，密切監察樓宇復修工程的進度，或另外聘請工程監督去處理日常巡查。
6.驗收已完成的工程及解除命令，工程承建商在保固期內修補損毀。
資料來源：樓宇修復平台網頁
業主應如何監查法團？
業主應盡力抽空出席業主大會，審閱財務報表， 審查賬簿、收據和發票，要求管委會解釋不合理收支，並出席法團業主周年大會，參與財政討論。如有業主不滿管委會的表現，且有不少5%的業主，可要求管委會主席召開法團業主大會，並在會議上議決撤換管委會委員甚至解散現屆管委會（委任一名管理人）；業主可向土地審裁處申請解散現屆管委會並委任一名管理人。
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