小业主关注大厦管理 一文看清业主立案法团、管委会职权 召开大会需不少5%业主
发布时间：14:26 2025-12-16 HKT
大埔宏福苑发生致命的五级火灾后，触发社会大众对楼宇安全及屋苑法团管理的关注。早前有人在讨论区发起帖文，探讨业主立案法团的存在意义，直言部分业主不愿理会繁琐会务，结果变相放任个别法团成员在工程事项上「话事」。《星岛头条》综合香港法例第344章《建筑物管理条例》等资料整理懒人包，厘清业主立案法团、业主委员会及管理委员会的差异与职责。
「业主立案法团」、「业主委员会」及「管理委员会」差异
不少人身为业主，却将「业主立案法团」、「业主委员会」及「管理委员会」三者混淆。
「业主立案法团」是根据大厦公契及《建筑物管理条例》成立的法定独立法人组织，代表所有大厦业主，负责管理、控制及维护楼宇的公共部分，例如进行维修、聘请管理公司、管理财务，并保障业主利益，拥有法律上的诉讼权力，能代表业主签署合约、提起诉讼或被起诉。
「业主委员会」根据大厦公契成立，作用是代表全体业主与物业公司沟通，仅属咨询性质，其意见不具法律效力，亦无权监查物管职员之职能和薪酬。部分大厦只有业委会，没有法团，如对物管运作起疑，业委会亦不能代表业主入禀起诉物管。
管理委员会（管委会）职能
「管理委员会」除拥有业主委员会的一切职能、权力及职责，更可代表业主与法团沟通，并负责召开法团业主大会。由于大厦管理事务繁杂，法团成立后需委任管理委员会，条例授予法团的权力及委以的职责，须由管委会代表法团行使及执行。
至于管委会成员由业主大会投票选出，负责决策恒常事务，重要如聘用物管公司、核数师、大厦维修工程招标等提出建议，再经业主大会投票表决。
管委会必须委任主席、秘书和司库，当中秘书和司库可由非管委会委员和非业主出任。 而管理委员会的主席就是业主立案法团主席。同时，管委会须定期召开周年业主大会、管委会会议、拟备法团财务报表及会计师报告等。
为何要成立法团？
大型屋苑业主众多，意见分歧难统一，成立法团能有效地管理大厦，由法团代表业主决定和监察大厦的维修、清洁、保安、消防安全、人员雇用及投购保险等事宜，以减低意见分歧。若物业管理公司失责，法团可强制披露资料、追讨欠费或入禀起诉。另外，如有住户拖欠管理费或违反公契，法团亦可代为追讨欠款及损失。
业主立案法团职务与权力
法团主席本身并无法定权力，任何议决都要经过管理委员会。管委会成员由业主大会投票选出，负责决策恒常大厦管理事务，于重要事项如聘用物业管理公司、核数师、大厦维修工程招标等提供建议方案，再于法团业主大会中投票表决。
若法团主席绕过管委会作决定，即违反建筑物管理条例，或须承担法律责任。
管委会最少应有多少名委员?
管委会的最少委员人数，视乎大厦的单位数目而定。
法团委员是否受薪？
根据《建筑物管理条例》规定，法团委员仅可收取象征性津贴。每位委员每月津贴介乎数百至千余元， 视乎大厦物业伙数而定，例如单位数量不超过50伙，委员每月最高支取600元；50至100伙单位，委员每月最高支取900元；超过100个单位的法团，委员每月最高支取1200元。委员不可自行议决支付予自己津贴，有关议决必须在业主大会正式通过。
业主立案法团推动大厦维修步骤
1.业主立案法团召开会议讨论及议决是否进行楼宇复修工程。
2.安排招标聘请工程顾问，开标并进行回标分析，面试工程顾问，召开会议商讨及议决工程顾问，与中标工程顾问签署工程顾问合约。
3.工程顾问进行楼宇勘察，制定标书，提供工程估价。
4.召开会议确认工程标书及招标安排，招聘工程承建商，开标及进行工程承建商回标分析，面试工程承建商，召开业主大会商讨及议决工程项目及工程承建商。
5.在工程顾问的协助下，密切监察楼宇复修工程的进度，或另外聘请工程监督去处理日常巡查。
6.验收已完成的工程及解除命令，工程承建商在保固期内修补损毁。
资料来源：楼宇修复平台网页
业主应如何监查法团？
业主应尽力抽空出席业主大会，审阅财务报表， 审查账簿、收据和发票，要求管委会解释不合理收支，并出席法团业主周年大会，参与财政讨论。如有业主不满管委会的表现，且有不少5%的业主，可要求管委会主席召开法团业主大会，并在会议上议决撤换管委会委员甚至解散现届管委会（委任一名管理人）；业主可向土地审裁处申请解散现届管委会并委任一名管理人。
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