業主疑隱瞞大維修在即 海景變棚景 租客投訴無門 大律師釐清「無責任主動披露」
發佈時間：06:00 2025-09-07 HKT
當大廈踏入大維修階段，住戶們期間難免要忍受「沙塵滾滾」。有租客就在本地討論區上發文求助，指入住單位兩個月後，才得悉大廈需進行大型維修，影響居住質素及窗外景觀，因此打算「不交租」毀約。執業大律師陸偉雄接受《星島頭條》訪問時表示，此類糾紛需視乎租客租前是否主動確認維修事宜而定，直接「不交租」屬不明智的做法，建議先與業主進行協商。
租屋兩月遇大維修 海景變「棚景」
該租客聲稱，租賃單位前及起租後的首兩個月一切正常，大廈亦未張貼任何即將進行大維修的告示。而自己與業主及地產代理在溝通過程中同樣未提及此事。然而，起租僅兩個月後，大廈便開始搭設維修棚架，變得烏煙瘴氣。
他指，自己當初心儀單位可享海景才承租，「現在變成望棚、望網同維修師父」，直言若知道大廈將進行大維修，不可能選擇該單位。
該單位為兩年租約，首年死約期於明年5月底才結束，因此該租客打算「最壞情況」是直接停止交租，待業主通過法律程序申請執達吏收樓。
事件引發熱議，不少網民認為業主與代理有意隱瞞大維修計劃，「2個月前Agent（代理）及業主一定知要大維修，睇下有冇得話佢地隱瞞，即時取消合約」、「搜集吓幾時批出大維修合約，民事告個業主隱瞞有大型維修，搞到佢上法院為咗熄事寧人俾你退租」。
不過，有部份人認為該租客的退租理據不夠充份，「除非租約有寫包海景，唔係點睇都係樓主單方面違約，贏面係零。」
有網民則提及釐印問題，認為若租約未辦理釐印手續，可嘗試通過法律途徑，以此規避毀約責任，「簽左死約沒得斷，可以叫業主減租或者傾下賠錢走人，如果未打釐印 可以試下找律師踢份合約」。
律師建議「開心見誠」 與業主協商
執業大律師陸偉雄建議，與業主說明搭棚對居住的影響，嘗試商討補償部分費用、提早終止租約或減租的方案。並建議租客和業主之間在簽約時，應諮詢律師以保護自身的權益。可向民政署、議員辦事處或私人律師尋求法律諮詢。
執業大律師解析網民建議
第一：業主或代理無需主動告知細節
租客需自主考察，業主或代理沒有披露所有細節的責任。不同租客關注的核心需求不同，無法要求業主或地產代理揭露所有潛在問題，需租客依自身需求主動確認。陸偉雄解釋法律亦未強制要求業主主動披露，「究竟大廈需不需要維修、是否漏水，甚至是凶宅都沒有責任一定要告知」。
但他強調，若租客在租前主動詢問「是否會進行大維修、搭棚」等問題，業主與中介則負有「如實回應」的義務。若誤導或刻意隱瞞，租客可憑此推翻租約。反之，若租客租前未主動確認，則不能夠以「維修影響景觀」為由毀約。
第二：「不交租拖延收樓」 需承擔嚴重後果
他指出，不交租是「最愚蠢的做法」。在租約未被推翻的前提下，租客不交租屬於違反租約義務，業主有權向法庭申請收樓。同時租客需承擔單位空置期的租金損失，甚至是追討過程中的法律費用，「不僅失去了住的地方，甚至還要交租給他，白交租。雖然已經搬離了，但仍然有交租的責任 」。
第三：「不可抗力」無法適用於香港租務
「不可抗力」特指無法預見的天然災害，如香港幾乎不會發生的龍捲風、地震等。而香港每年都會有颱風，天文台會提前數天發布預警，屬可預期的常見情況。因此與「不可抗力」毫無關聯，無法作為毀約依據。
第四：租約釐印是雙刃劍 關乎雙方權益
釐印本質是使租約具備法律認可的效力，雖然無法例規定不打釐印即犯法，但打釐印可保護雙方權益。並指出這是把雙刃劍，「可以對你有利 同時間也會對你不利」。因沒有法律認可，即使交了租金或按金，業主仍然有權趕走租客。
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