源頭根治痛症 完善大廈管理｜温偉明
發佈時間：11:25 2026-11-11 HKT
處理滲水最忌「頭痛醫頭」，牆上水漬抹乾淨了，下一場雨又回來，源頭可能在樓上喉管，也可能在外牆裂縫。大廈管理亦然，本欄早前指出授權票三個癥結：業主有否受威逼利誘而簽署、授權票如何防偽，以及業主是否了解授權內容而「盲舂舂」作出授權。這些問題其實都指向大維修弊病的源頭，害群之馬利用程序上盲點進入維修市場，甚至利用不法手段壟斷行業，謀取暴利。
政府整理550份書面意見，並參考獨立委員會今年10月發表報告後，向立法會提交最新《建築物管理條例》修訂方案。這份新方案既接納了香港測量師學會在諮詢期間提交的多項意見，亦正面回應上述三大癥結，方向值得支持。
針對圍標，新方案要求顧問及承建商等申報彼此之間，以及與管委會成員之間利益關係；即使沒有利益關係，亦須申報並向全體業主公開。大型維修投標者更須簽署「不合謀投標確認書」及法定聲明，不簽署，標書不獲接納。大維修動輒以百萬計，更攸關住戶安全，做好把關，業主對採購程序才信得過。
至於會議僵局，新方案規定法團管委會出缺、或主席無理拒絕5%業主召開會議要求、無理取消會議時，10%業主可向主管當局申請，委任指明人士代為召開會議。這安排既免卻冗長訴訟，又保留土地審裁處司法角色；會議不應被無了期拖延，業主法定權利也不應被架空。
授權票，授的是「權」，不是空白支票。授權書雙方簽署並附聲明，會前96小時送交，授權單位名單公開，至少抽查核實20%，文件保存3年，環環相扣，把偽造與「盲授權」的空間大大收窄。此外，秘書及司庫資格與管委會委員看齊，檢控時效由6個月延至2年，管委會拒交大型維修採購文件亦會受罰。
政府不推展的，包括授權票持有上限、獲授權人身份限制，以及第2類大額採購的親自投票門檻：前兩者方面，政府接納市場人士的意見，認為加入太多限制會阻礙不能出席業主委託合適代理人參與會議及投票；後者多屬電梯、清潔、保安等恆常服務，強設易令會議流會。與其推出執行不了的條文，不如先做能做的；穩步推進，勝過一步走偏，筆者支持當局從善如流的安排。
下一步可完善之處
漏洞雖已堵上，仍有改善空間。筆者期望下一階段可從五方面着手完善。
第一，科技化要有時間表。抽查再嚴，若仍靠人手核對紙本簽名，費時之餘亦難保萬無一失。新方案已將電子委任代表、網上業主大會及電子投票列入中長線研究，方向正確；不妨訂明路線圖，先以「智方便」等可靠平台推行電子委任代表，再試點網上大會及電子投票，同時釐清「親身出席」的法律定義，為非本地及公司業主作出安排，顧及長者的數碼能力，並設網絡安全及審計追溯機制。紙可以仿，簽可以造，數碼足跡卻抹不掉。
第二，分級制要用數據說話。方案按每單位平均承擔3萬、8萬、12萬元分三級，親自投票門檻訂為5%、8%、10%或100、150、200名業主，方向務實。但各屋苑樓齡、類型、戶數及資助使用情況不一，一刀切，最怕切中最急需維修的舊樓。當局宜收集數據、公開影響評估，必要時設過渡期及支援措施，免得門檻成了維修的絆腳石。
第三，議程權要兩面兼顧。防主席「一言堂」，也要防議程被「騎劫」。宜明文列出合理拒絕理由，例如議程違法、超出條例賦權、與大廈管理無關、重複或濫用；主席須書面記錄理由並通知業主，業主不服可向土地審裁處申請快速覆核。
第四，簡介會要有時限。新方案規定簡介會須在開標後、業主大會至少7天前舉行，否則相關決議不得通過。筆者建議再設上限：與大會相隔最多30個工作日。7天讓業主消化資料，30個工作日保持資訊新鮮；一個下限、一個上限，兩者兼顧，較為穩妥。
第五，秘書及司庫資格與管委會委員看齊後，實施細則宜明確：持牌物管公司代表只要符合資格，仍可出任，保留專業支援。
《建築物管理條例》修訂，說到底，都是為了協助業主有序及有效地做好日常大廈管理。政府草擬條例草案及實施細則時，能繼續吸納業界經驗，以科技堵漏，大廈管理自能與時並進。畢竟，樓宇出現小毛病，補得早是小工程；制度的毛病，倘若拖延下去，就是大工程。
温偉明
香港測量師學會會長
