源头根治痛症 完善大厦管理｜温伟明
发布时间：11:25 2026-11-11 HKT
处理渗水最忌「头痛医头」，墙上水渍抹干净了，下一场雨又回来，源头可能在楼上喉管，也可能在外墙裂缝。大厦管理亦然，本栏早前指出授权票三个症结：业主有否受威逼利诱而签署、授权票如何防伪，以及业主是否了解授权内容而「盲舂舂」作出授权。这些问题其实都指向大维修弊病的源头，害群之马利用程序上盲点进入维修市场，甚至利用不法手段垄断行业，谋取暴利。
政府整理550份书面意见，并参考独立委员会今年10月发表报告后，向立法会提交最新《建筑物管理条例》修订方案。这份新方案既接纳了香港测量师学会在咨询期间提交的多项意见，亦正面回应上述三大症结，方向值得支持。
针对围标，新方案要求顾问及承建商等申报彼此之间，以及与管委会成员之间利益关系；即使没有利益关系，亦须申报并向全体业主公开。大型维修投标者更须签署「不合谋投标确认书」及法定声明，不签署，标书不获接纳。大维修动辄以百万计，更攸关住户安全，做好把关，业主对采购程序才信得过。
至于会议僵局，新方案规定法团管委会出缺、或主席无理拒绝5%业主召开会议要求、无理取消会议时，10%业主可向主管当局申请，委任指明人士代为召开会议。这安排既免却冗长诉讼，又保留土地审裁处司法角色；会议不应被无了期拖延，业主法定权利也不应被架空。
授权票，授的是「权」，不是空白支票。授权书双方签署并附声明，会前96小时送交，授权单位名单公开，至少抽查核实20%，文件保存3年，环环相扣，把伪造与「盲授权」的空间大大收窄。此外，秘书及司库资格与管委会委员看齐，检控时效由6个月延至2年，管委会拒交大型维修采购文件亦会受罚。
政府不推展的，包括授权票持有上限、获授权人身份限制，以及第2类大额采购的亲自投票门槛：前两者方面，政府接纳市场人士的意见，认为加入太多限制会阻碍不能出席业主委托合适代理人参与会议及投票；后者多属电梯、清洁、保安等恒常服务，强设易令会议流会。与其推出执行不了的条文，不如先做能做的；稳步推进，胜过一步走偏，笔者支持当局从善如流的安排。
下一步可完善之处
漏洞虽已堵上，仍有改善空间。笔者期望下一阶段可从五方面着手完善。
第一，科技化要有时间表。抽查再严，若仍靠人手核对纸本签名，费时之余亦难保万无一失。新方案已将电子委任代表、网上业主大会及电子投票列入中长线研究，方向正确；不妨订明路线图，先以「智方便」等可靠平台推行电子委任代表，再试点网上大会及电子投票，同时厘清「亲身出席」的法律定义，为非本地及公司业主作出安排，顾及长者的数码能力，并设网络安全及审计追溯机制。纸可以仿，签可以造，数码足迹却抹不掉。
第二，分级制要用数据说话。方案按每单位平均承担3万、8万、12万元分三级，亲自投票门槛订为5%、8%、10%或100、150、200名业主，方向务实。但各屋苑楼龄、类型、户数及资助使用情况不一，一刀切，最怕切中最急需维修的旧楼。当局宜收集数据、公开影响评估，必要时设过渡期及支援措施，免得门槛成了维修的绊脚石。
第三，议程权要两面兼顾。防主席「一言堂」，也要防议程被「骑劫」。宜明文列出合理拒绝理由，例如议程违法、超出条例赋权、与大厦管理无关、重复或滥用；主席须书面记录理由并通知业主，业主不服可向土地审裁处申请快速覆核。
第四，简介会要有时限。新方案规定简介会须在开标后、业主大会至少7天前举行，否则相关决议不得通过。笔者建议再设上限：与大会相隔最多30个工作日。7天让业主消化资料，30个工作日保持资讯新鲜；一个下限、一个上限，两者兼顾，较为稳妥。
第五，秘书及司库资格与管委会委员看齐后，实施细则宜明确：持牌物管公司代表只要符合资格，仍可出任，保留专业支援。
《建筑物管理条例》修订，说到底，都是为了协助业主有序及有效地做好日常大厦管理。政府草拟条例草案及实施细则时，能继续吸纳业界经验，以科技堵漏，大厦管理自能与时并进。毕竟，楼宇出现小毛病，补得早是小工程；制度的毛病，倘若拖延下去，就是大工程。
温伟明
香港测量师学会会长
