美聯黃建業稱八大利好因素護航 樓市調整後更穩健 樓價全年升15%

近月本港樓市交投有所放緩，市場憂慮升勢是技術性反彈。美聯集團主席黃建業認為，樓市升勢未止，只是進入調整期，市場已經逐步消化不利因素，香港樓市基礎穩健，有八大利好因素護航，相信樓市將邁向「牛二期」，調整後進入更穩健、更具持續性的新一輪升浪，預計下半年樓價有力再升5%，維持全年升15%預測，預期此輪樓價升浪可望穩定延續。

黃建業續稱，近期住宅物業交投步伐放慢，除因為暑假屬傳統樓市淡季外，股市波動亦有一定影響，購買力需要時間修復，屬正常市場調節。宏觀今年首7個月住宅市場，價量表現依然亮麗，整體住宅成交預料合共達約 46,800 宗，按年升約24%，創 5 年同期新高。

樓市八大利好因素護航 進入穩健上升的「牛二期」

黃建業認為，樓市升勢並非直線急漲，而是「先上升，後調整，再突破」，分階段向上，一浪接一浪的推進。在上升過程中，不時會出現調整。由去年年中延續至今年6月，是為升浪第一階段「牛一期」，其時受惠於「全撤辣」加上減息效應刺激購買力心急入市，成交及樓價急速回升。急升後調整完全正常，因此於6月後進入調整期，交投有所回軟，然後進入穩健上升的「牛二期」。

黃建業指出，樓市調整後的升浪延續，必須具備實質的經濟支持。目前樓市具備以下八大利好因素護航，可支持新一浪上升：

1. 低息口環境料維持。以美國經濟及政治局勢評估，大幅加息機率不高，全年或僅加息一次。近年港息呈現「減快加慢」的特點，若只加息一次，對本港樓市實質影響溫和；如通脹回落，美國加快減息步伐，將更有利樓市交投。
2. 經濟基本面由弱轉強。本港上半年GDP創五年同期最強，受惠於人工智能（AI）相關需求帶動，外貿錄得強勁增長；訪港旅客持續增加，帶動旅遊服務輸出擴容。雖然零售及餐飲業仍相對受壓，但多項經濟數據表現強勁，反映整體經濟基本面穩健。
3. 金融業維持暢旺。企業踴躍來港上市集資，截至8月初本港IPO集資額已超越去年全年；而股票市場交投保持活躍，今年首7個月港股平均每日成交金額按年同期上升18%。
4. 人口增加及人才流入帶來新增需求。2026年中期香港人口較去年同期增加約0.3%，主要受惠於人才政策。政府各類人才引進計劃累計已有超過45萬宗簽證申請獲批，帶動新增人口流入。此外，部分人士回流意欲增加，為本港金融、法律等專業行業帶來高質素補充，並刺激優質住宅需求。
5. 供求結構持續改善。在住屋需求增加的同時，房屋局未來3至4年一手私人住宅潛在供應跌至96,000個單位，自2022年第三季後首次跌穿10萬伙水平，與2024年第一季112,000伙的歷史高位比較，潛在供應已累減約16,000伙，供求結構顯著轉好。
6. 租金強勢持續創新高。截至今年7月，美聯「租金走勢圖」連續7個月創歷史新高，對整體樓市具有重大啟示，租金不斷破頂不僅反映市民對優質住宅的龐大實質剛需，同時亦能持續吸引追求穩健回報的投資者入市，為樓價及市況提供極為穩固支持。
7. 市場資金充裕。根據金融管理局資料，本港存款總額自5月首次突破20萬億元後，6月進一步攀升至20.38萬億元，續創紀錄新高，較回歸前(97年6月)約2.7萬億元大幅上升逾6.5倍，反映資金充裕，購買力充足。
8. 在國家「十五五」規劃支持下，港府全力推動首個香港五年規劃，北都被視為未來發展的重要引擎，北都首個片區開發吸引內地與香港大型企業合組財團參與發展，反映商界對香港長遠經濟及樓市前景投下信心一票，提振市場信心。

黃建業強調，當前樓市回升絕非短暫的技術性反彈，而是建基於經濟增長數據與人口增加帶來的實質需求。事實上，樓市最理想的發展狀態並非短期內急升暴漲，而是持續有序上升。當樓市在升勢中適度整固，能逐步修復購買力，亦給予一般剛需用家充裕時間衡量財務與部署入市，有效避免因恐慌性追價而扭曲市場。此外，若樓價及成交短時間內過急飆升，容易釋出過熱訊號並增添政策調控壓力。

維持全年升15%樓價預測 升浪可穩定延續

黃建業相信，樓市適度調整有利長遠升勢，在經濟數據改善、住屋需求強勁及供求結構轉好的支持下，樓市升勢有望延續，並進入「牛二期」。在此階段，樓市上升幅度及速度有機會放緩，但是更具持續性，因此維持全年樓價升幅預測，預計下半年樓價可再升約5%，全年累升約15%，預期此輪樓價升浪可穩定延續。

成交方面，受近期交投步伐放慢影響，預計第三季住宅交投回落，一手交投料錄3,100宗，按季跌近41%；二手表現相對較佳，按季亦跌約28%，錄約11,400宗。不過，隨著累積購買力逐步釋放，加上發展商持續推盤刺激市場氣氛，相信交投將於第四季回暖。事實上，8月份新盤成交有望重返1,000宗水平，二手成交亦有所回升，相信9月份的表現將更佳。至於第四季樓市的上升速度及幅度，將視乎香港經濟表現、股市走勢及新盤開價等眾多因素。

住宅物業中，黃建業最看好超級豪宅，相信全年交投有望創出新高。由於逾億元豪宅供應匱乏，正是「物以罕為貴」，持續受到市場追捧。此外，隨著樓市回穩及業主信心改善，受壓抑的換樓需求正在逐步釋放，交投不再單由細單位帶動，中大型物業成交亦出現強勁升勢，升幅跑贏細單位，反映長線投資者入市意欲增加。

商住物業全面升溫 調升全年工商舖成交預測至5,200宗

黃建業亦認為，住宅物業之外，商用物業亦全面升溫，工商舖市場可受惠於整體經濟增長，尤其是金融業及教育業的帶動。以中環為首的核心區商廈已成為升市主力，外資及機構投資者入市明顯增加，甲級商廈空置率已回落至9.3%，加上IPO市場重啟及企業擴充需求支持，預計全年商廈成交量可按年升約7.5%，至1,275宗，升幅主要集中於核心商業區域。甲級商廈租金全年料升約3%。因應經濟向好，加上非住宅物業上半年交投表現顯著回升，集團將全年工商舖成交預測由原先5,000宗輕微調升至5,200宗，按年升約15%。

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