美联黄建业称八大利好因素护航 楼市调整后更稳健 楼价全年升15%

近月本港楼市交投有所放缓，市场忧虑升势是技术性反弹。美联集团主席黄建业认为，楼市升势未止，只是进入调整期，市场已经逐步消化不利因素，香港楼市基础稳健，有八大利好因素护航，相信楼市将迈向「牛二期」，调整后进入更稳健、更具持续性的新一轮升浪，预计下半年楼价有力再升5%，维持全年升15%预测，预期此轮楼价升浪可望稳定延续。

黄建业续称，近期住宅物业交投步伐放慢，除因为暑假属传统楼市淡季外，股市波动亦有一定影响，购买力需要时间修复，属正常市场调节。宏观今年首7个月住宅市场，价量表现依然亮丽，整体住宅成交预料合共达约 46,800 宗，按年升约24%，创 5 年同期新高。

楼市八大利好因素护航 进入稳健上升的「牛二期」

黄建业认为，楼市升势并非直线急涨，而是「先上升，后调整，再突破」，分阶段向上，一浪接一浪的推进。在上升过程中，不时会出现调整。由去年年中延续至今年6月，是为升浪第一阶段「牛一期」，其时受惠于「全撤辣」加上减息效应刺激购买力心急入市，成交及楼价急速回升。急升后调整完全正常，因此于6月后进入调整期，交投有所回软，然后进入稳健上升的「牛二期」。

黄建业指出，楼市调整后的升浪延续，必须具备实质的经济支持。目前楼市具备以下八大利好因素护航，可支持新一浪上升：

1. 低息口环境料维持。以美国经济及政治局势评估，大幅加息机率不高，全年或仅加息一次。近年港息呈现「减快加慢」的特点，若只加息一次，对本港楼市实质影响温和；如通胀回落，美国加快减息步伐，将更有利楼市交投。
2. 经济基本面由弱转强。本港上半年GDP创五年同期最强，受惠于人工智能（AI）相关需求带动，外贸录得强劲增长；访港旅客持续增加，带动旅游服务输出扩容。虽然零售及餐饮业仍相对受压，但多项经济数据表现强劲，反映整体经济基本面稳健。
3. 金融业维持畅旺。企业踊跃来港上市集资，截至8月初本港IPO集资额已超越去年全年；而股票市场交投保持活跃，今年首7个月港股平均每日成交金额按年同期上升18%。
4. 人口增加及人才流入带来新增需求。2026年中期香港人口较去年同期增加约0.3%，主要受惠于人才政策。政府各类人才引进计划累计已有超过45万宗签证申请获批，带动新增人口流入。此外，部分人士回流意欲增加，为本港金融、法律等专业行业带来高质素补充，并刺激优质住宅需求。
5. 供求结构持续改善。在住屋需求增加的同时，房屋局未来3至4年一手私人住宅潜在供应跌至96,000个单位，自2022年第三季后首次跌穿10万伙水平，与2024年第一季112,000伙的历史高位比较，潜在供应已累减约16,000伙，供求结构显著转好。
6. 租金强势持续创新高。截至今年7月，美联「租金走势图」连续7个月创历史新高，对整体楼市具有重大启示，租金不断破顶不仅反映市民对优质住宅的庞大实质刚需，同时亦能持续吸引追求稳健回报的投资者入市，为楼价及市况提供极为稳固支持。
7. 市场资金充裕。根据金融管理局资料，本港存款总额自5月首次突破20万亿元后，6月进一步攀升至20.38万亿元，续创纪录新高，较回归前(97年6月)约2.7万亿元大幅上升逾6.5倍，反映资金充裕，购买力充足。
8. 在国家「十五五」规划支持下，港府全力推动首个香港五年规划，北都被视为未来发展的重要引擎，北都首个片区开发吸引内地与香港大型企业合组财团参与发展，反映商界对香港长远经济及楼市前景投下信心一票，提振市场信心。

黄建业强调，当前楼市回升绝非短暂的技术性反弹，而是建基于经济增长数据与人口增加带来的实质需求。事实上，楼市最理想的发展状态并非短期内急升暴涨，而是持续有序上升。当楼市在升势中适度整固，能逐步修复购买力，亦给予一般刚需用家充裕时间衡量财务与部署入市，有效避免因恐慌性追价而扭曲市场。此外，若楼价及成交短时间内过急飙升，容易释出过热讯号并增添政策调控压力。

维持全年升15%楼价预测 升浪可稳定延续

黄建业相信，楼市适度调整有利长远升势，在经济数据改善、住屋需求强劲及供求结构转好的支持下，楼市升势有望延续，并进入「牛二期」。在此阶段，楼市上升幅度及速度有机会放缓，但是更具持续性，因此维持全年楼价升幅预测，预计下半年楼价可再升约5%，全年累升约15%，预期此轮楼价升浪可稳定延续。

成交方面，受近期交投步伐放慢影响，预计第三季住宅交投回落，一手交投料录3,100宗，按季跌近41%；二手表现相对较佳，按季亦跌约28%，录约11,400宗。不过，随著累积购买力逐步释放，加上发展商持续推盘刺激市场气氛，相信交投将于第四季回暖。事实上，8月份新盘成交有望重返1,000宗水平，二手成交亦有所回升，相信9月份的表现将更佳。至于第四季楼市的上升速度及幅度，将视乎香港经济表现、股市走势及新盘开价等众多因素。

住宅物业中，黄建业最看好超级豪宅，相信全年交投有望创出新高。由于逾亿元豪宅供应匮乏，正是「物以罕为贵」，持续受到市场追捧。此外，随著楼市回稳及业主信心改善，受压抑的换楼需求正在逐步释放，交投不再单由细单位带动，中大型物业成交亦出现强劲升势，升幅跑赢细单位，反映长线投资者入市意欲增加。

商住物业全面升温 调升全年工商舖成交预测至5,200宗

黄建业亦认为，住宅物业之外，商用物业亦全面升温，工商舖市场可受惠于整体经济增长，尤其是金融业及教育业的带动。以中环为首的核心区商厦已成为升市主力，外资及机构投资者入市明显增加，甲级商厦空置率已回落至9.3%，加上IPO市场重启及企业扩充需求支持，预计全年商厦成交量可按年升约7.5%，至1,275宗，升幅主要集中于核心商业区域。甲级商厦租金全年料升约3%。因应经济向好，加上非住宅物业上半年交投表现显著回升，集团将全年工商舖成交预测由原先5,000宗轻微调升至5,200宗，按年升约15%。

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