市場數據看樓市端倪｜温偉明
發佈時間：06:00 2026-08-28 HKT
坊間不少地產持分者談論樓市，筆者也接獲不少查詢，世上固然沒有水晶球，能準確預測樓市走勢。筆者作為專業測量師，認為市場數據永遠是最可靠的參考依據，所以嘗試在本文與讀者檢視某些與住宅樓市相關的數據，從而窺探現今香港住宅市場的狀況。
成交數字往往能某程度反映市場需求，根據一手住宅物業銷售監管局之成交紀錄，2026年上半年一手住宅物業成交數目達到約11430宗，相對2025年上半年，升幅達到22.8%。再細看數字，2026年首五個月交投十分活躍，創近年新高至約10590宗，按年升約35.7%。然而，六月份一手成交量急降至約850宗，或與五月份内地監管部門全面整治境外機構非法跨境證券業務有關，相關執法行動令市場氣氛轉趨審慎，影響了內地投資客甚至整體市場的購房意欲。
供應方面，近日很多報章都有提及到香港一手住宅單位庫存跌穿10萬伙，根據坊間粗略估算，2026年上半年各大發展商已推售約9700個單位，而下半年有機會推出市場的單位逾14000伙，即2026年全年庫存約24000伙；再加上2027或之後會推售的單位約72000個單位，總存量約96000伙。
倘若以每年平均15000伙的去化量來計算，現有一手住宅庫存足夠應付約六年的需求，當然這只是很粗略估算，但從數據來看，供應此刻還未算短缺，對整體價格上調的壓力不大。
談到住宅買賣市場，大眾一般會論及利息變化。美國聯邦儲備局先後在2025年9月、10月及12月議決調息，三次累減0.75厘，利率由4.5厘減至3.75厘。香港各大銀行於2025年9月及10月跟隨減息，滙豐銀行及恆生銀行最優惠利率由5.25厘累減兩次至5厘。
市民買樓做銀行按揭，一般會選擇以「香港銀行同業拆息 （HIBOR）加某定點百分率」為計算年利息基礎，銀行亦會以「最優惠利率（Prime Rate）減某定點百分率」作為封頂利息；近年香港銀行普遍會收取HIBOR加1.3厘年息，倘若以近月HIBOR平均為2.75厘計算，供樓利息應為4.05厘，然而，由於此息率較封頂息率為高（一般為5厘減1.75厘，即年息3.25厘），銀行會收3.25厘年息計算供款額，即每100萬借貸，以30年貸款期計算，今天每月需供款約4352元。
受地緣政治及油價波動影響，美國核心通脹未完全降溫，部分大型投資銀行皆認為聯儲局有可能重新收緊政策以對抗通脹。因此坊間估計美國聯儲局於今年9月議息會議中，維持利率不變的機會較大，甚至有機會重新轉向加息路徑，倘若香港各大銀行跟隨加息，對置業人士會有一定壓力。
樓市分析涉及多重維度，以上只是市場其中三種數據。要準確分析樓市，可參考的數據還有很多，例如差餉物業估價署、測量師行及地產代理公司的各類樓宇指數、土地註冊處成交紀錄、香港金融管理局銀行存款數字、政府統計處及投資機構的經濟及人口資訊等。筆者相信，只要國家穩定繁榮，香港在「一國兩制」下以「超級聯繫人」的角色發展下去，各行各業包括房地產，定能在穩健的基礎上迎來發展的新篇章。
温偉明測量師
香港測量師學會會長
星島房地產發展動向論壇2026｜北都全面提速：土地、基建與產業協同新布局
