市场数据看楼市端倪｜温伟明
发布时间：06:00 2026-08-28 HKT
坊间不少地产持分者谈论楼市，笔者也接获不少查询，世上固然没有水晶球，能准确预测楼市走势。笔者作为专业测量师，认为市场数据永远是最可靠的参考依据，所以尝试在本文与读者检视某些与住宅楼市相关的数据，从而窥探现今香港住宅市场的状况。
成交数字往往能某程度反映市场需求，根据一手住宅物业销售监管局之成交纪录，2026年上半年一手住宅物业成交数目达到约11430宗，相对2025年上半年，升幅达到22.8%。再细看数字，2026年首五个月交投十分活跃，创近年新高至约10590宗，按年升约35.7%。然而，六月份一手成交量急降至约850宗，或与五月份内地监管部门全面整治境外机构非法跨境证券业务有关，相关执法行动令市场气氛转趋审慎，影响了内地投资客甚至整体市场的购房意欲。
供应方面，近日很多报章都有提及到香港一手住宅单位库存跌穿10万伙，根据坊间粗略估算，2026年上半年各大发展商已推售约9700个单位，而下半年有机会推出市场的单位逾14000伙，即2026年全年库存约24000伙；再加上2027或之后会推售的单位约72000个单位，总存量约96000伙。
倘若以每年平均15000伙的去化量来计算，现有一手住宅库存足够应付约六年的需求，当然这只是很粗略估算，但从数据来看，供应此刻还未算短缺，对整体价格上调的压力不大。
谈到住宅买卖市场，大众一般会论及利息变化。美国联邦储备局先后在2025年9月、10月及12月议决调息，三次累减0.75厘，利率由4.5厘减至3.75厘。香港各大银行于2025年9月及10月跟随减息，汇丰银行及恒生银行最优惠利率由5.25厘累减两次至5厘。
市民买楼做银行按揭，一般会选择以「香港银行同业拆息 （HIBOR）加某定点百分率」为计算年利息基础，银行亦会以「最优惠利率（Prime Rate）减某定点百分率」作为封顶利息；近年香港银行普遍会收取HIBOR加1.3厘年息，倘若以近月HIBOR平均为2.75厘计算，供楼利息应为4.05厘，然而，由于此息率较封顶息率为高（一般为5厘减1.75厘，即年息3.25厘），银行会收3.25厘年息计算供款额，即每100万借贷，以30年贷款期计算，今天每月需供款约4352元。
受地缘政治及油价波动影响，美国核心通胀未完全降温，部分大型投资银行皆认为联储局有可能重新收紧政策以对抗通胀。因此坊间估计美国联储局于今年9月议息会议中，维持利率不变的机会较大，甚至有机会重新转向加息路径，倘若香港各大银行跟随加息，对置业人士会有一定压力。
楼市分析涉及多重维度，以上只是市场其中三种数据。要准确分析楼市，可参考的数据还有很多，例如差饷物业估价署、测量师行及地产代理公司的各类楼宇指数、土地注册处成交纪录、香港金融管理局银行存款数字、政府统计处及投资机构的经济及人口资讯等。笔者相信，只要国家稳定繁荣，香港在「一国两制」下以「超级联系人」的角色发展下去，各行各业包括房地产，定能在稳健的基础上迎来发展的新篇章。
温伟明测量师
香港测量师学会会长
星岛房地产发展动向论坛2026｜北都全面提速：土地、基建与产业协同新布局
