從白石角到啟德公私營房屋的「擺位」藝術｜何巧殷
更新時間：11:16 2026-07-20 HKT
發佈時間：11:16 2026-07-20 HKT
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近日政府宣布在落實的港鐵白石角站項目中，放棄原擬的公營房屋規劃，改為全數發展中低密度私人住宅。局方解釋是出於鐵路融資考慮，且該處與周邊私樓氛圍「不太融合」，強調毋須拘泥於每個項目皆含公屋。這番表態，不免令人聯想到近年因公屋、居屋及簡約公屋夾雜而引發規劃爭議的啟德發展區。同樣是新發展區，兩者的命運與定位卻截然不同，亦為香港未來的土地規劃敲響了思維警鐘。
須堅守長遠宏觀藍圖
誠然，啟德與白石角在戰略定位上有本質區別。回望啟德的轉變，當年正值經濟市況冷淡、多幅商業地皮接連流標，加上社會對基層房屋需求告急。政府將多幅原本屬於商業或私樓規劃的黃金地塊，在中途改劃為公居屋、甚至後來的簡約公屋。然而「時勢只是短暫的，發展規劃卻是長線的」。啟德原定位為九龍東第二個核心商業區（CBD2），卻因短期經濟冷熱數度修訂藍圖，導致社區定位失焦，以短期政策犧牲長遠宏觀發展的代價，着實沉重。
相比之下，白石角則是依託科學園的產學研創科片區。它一直以來形成了低密度、高隱私度的純私樓社區氛圍，若為了追趕短期指標而貿然插入高密度公屋，不僅技術上難以通過私樓物業發展權為鐵路融資，亦會打破該區原有的創科人才聚落定位。
因此，一個新發展區是否需要放入公營房屋，不應是非黑即白的二元對立。健康的城市規劃需要的是「精密擺位與空間分流」的藝術。共享基建便利是社會進步的體現。公共房屋當然應該享有新配套的便利，但在具體布局上，政府應透過綠化帶、社區設施或地段梯度規劃進行合理分流。白石角的「理順規劃」，展現政府在規劃上重回理性的轉變。未來香港需要的是因地制宜的智慧，以及堅守長遠宏觀藍圖的規劃定力。
何巧殷
萊坊估價及諮詢部執行董事
