从白石角到启德公私营房屋的「摆位」艺术｜何巧殷
更新时间：11:16 2026-07-20 HKT
发布时间：11:16 2026-07-20 HKT
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近日政府宣布在落实的港铁白石角站项目中，放弃原拟的公营房屋规划，改为全数发展中低密度私人住宅。局方解释是出于铁路融资考虑，且该处与周边私楼氛围「不太融合」，强调毋须拘泥于每个项目皆含公屋。这番表态，不免令人联想到近年因公屋、居屋及简约公屋夹杂而引发规划争议的启德发展区。同样是新发展区，两者的命运与定位却截然不同，亦为香港未来的土地规划敲响了思维警钟。
须坚守长远宏观蓝图
诚然，启德与白石角在战略定位上有本质区别。回望启德的转变，当年正值经济市况冷淡、多幅商业地皮接连流标，加上社会对基层房屋需求告急。政府将多幅原本属于商业或私楼规划的黄金地块，在中途改划为公居屋、甚至后来的简约公屋。然而「时势只是短暂的，发展规划却是长线的」。启德原定位为九龙东第二个核心商业区（CBD2），却因短期经济冷热数度修订蓝图，导致社区定位失焦，以短期政策牺牲长远宏观发展的代价，着实沉重。
相比之下，白石角则是依托科学园的产学研创科片区。它一直以来形成了低密度、高隐私度的纯私楼社区氛围，若为了追赶短期指标而贸然插入高密度公屋，不仅技术上难以通过私楼物业发展权为铁路融资，亦会打破该区原有的创科人才聚落定位。
因此，一个新发展区是否需要放入公营房屋，不应是非黑即白的二元对立。健康的城市规划需要的是「精密摆位与空间分流」的艺术。共享基建便利是社会进步的体现。公共房屋当然应该享有新配套的便利，但在具体布局上，政府应透过绿化带、社区设施或地段梯度规划进行合理分流。白石角的「理顺规划」，展现政府在规划上重回理性的转变。未来香港需要的是因地制宜的智慧，以及坚守长远宏观蓝图的规划定力。
何巧殷
莱坊估价及咨询部执行董事
