世邦魏理仕倡片區 引分段模式發展
發佈時間：15:03 2026-07-03 HKT
首個洪水橋片區項目今日截標，現場暫收2份標書。世邦魏理仕指該項目招標結果將為評估市場承接能力，及優化未來土地招標策略提供重要參考；將成為政府在明年推出另外2個片區(粉嶺北新發展區和新田科技城)的重要指標參考，建議政府鬆綁部分政策，包括引入持續招標機制、採取分階段樓面模式，以提高制度靈活性及減少市場不確定因素，有助擴大市場參與。
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世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，在當前具挑戰性的營商環境下，項目招標反應反映市場對北都大型發展機遇仍然保持興趣；作為政府全新「片區開發」模式下首個項目，其招標結果將為評估市場承接能力及優化未來土地招標策略提供重要參考。政府預計將於2027年再推出兩個「片區開發」項目，屆時是次試點所累積的經驗及市場回饋，將有助完善後續項目的設計與推展安排。
洪水橋大型片區開發試點項目反映出政策願景與當前市場環境之間所面對挑戰。是次招標涉及高度複雜的安排，包括監管要求、地盤限制及責任高度集中等因素，均可能影響市場在現階段的參與意欲。
展望明年招標工作，政府宜在政策目標之餘，充分吸納市場意見。分階段或持續招標（Rolling Tender）、增加土地用途彈性、按市場需求調整樓面面積，以及建立預先認證營運商名單等，均是國際大型發展項目常見且成熟做法。香港具備多項優勢，包括充足土地供應、穩健的政策框架及良好融資能力。若能進一步提升制度彈性，將有助更有效地配合市場實際情況，充分發揮這些優勢。
鄭亥延認為，市場難以找到具規模及實力企業及科技營運商，願意作出長期承諾的企業及科技營運商。招標要求投標者必須發展及營運最少一幅企業及科技用地，地盤面積10.97萬方呎，可建總樓面達54.84萬方呎，令工業營運夥伴成為不可或缺的一環。然而，住宅發展商現時難以找到具備足夠往績及財務實力，並符合政府技術評審要求合作夥伴。
其次商業可行性不足，3幅企業及科技用地總面積超過59.2萬方呎，最低總樓面約177.61方呎，預計將帶來長期負現金流。在住宅部分建築成本估計超過150億元的前提下，若將企業及科技部分潛在虧損計算在內，整體投資回報將變得相當有限。目前工業市場偏軟、空置率仍處高水平，按風險調整後的回報而言，未足以支持如此大規模資金及時間投入。
