世邦魏理仕倡片区 引分段模式发展
发布时间：15:03 2026-07-03 HKT
首个洪水桥片区项目今日截标，现场暂收2份标书。世邦魏理仕指该项目招标结果将为评估市场承接能力，及优化未来土地招标策略提供重要参考；将成为政府在明年推出另外2个片区(粉岭北新发展区和新田科技城)的重要指标参考，建议政府松绑部分政策，包括引入持续招标机制、采取分阶段楼面模式，以提高制度灵活性及减少市场不确定因素，有助扩大市场参与。
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世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延表示，在当前具挑战性的营商环境下，项目招标反应反映市场对北都大型发展机遇仍然保持兴趣；作为政府全新「片区开发」模式下首个项目，其招标结果将为评估市场承接能力及优化未来土地招标策略提供重要参考。政府预计将于2027年再推出两个「片区开发」项目，届时是次试点所累积的经验及市场回馈，将有助完善后续项目的设计与推展安排。
洪水桥大型片区开发试点项目反映出政策愿景与当前市场环境之间所面对挑战。是次招标涉及高度复杂的安排，包括监管要求、地盘限制及责任高度集中等因素，均可能影响市场在现阶段的参与意欲。
展望明年招标工作，政府宜在政策目标之余，充分吸纳市场意见。分阶段或持续招标（Rolling Tender）、增加土地用途弹性、按市场需求调整楼面面积，以及建立预先认证营运商名单等，均是国际大型发展项目常见且成熟做法。香港具备多项优势，包括充足土地供应、稳健的政策框架及良好融资能力。若能进一步提升制度弹性，将有助更有效地配合市场实际情况，充分发挥这些优势。
郑亥延认为，市场难以找到具规模及实力企业及科技营运商，愿意作出长期承诺的企业及科技营运商。招标要求投标者必须发展及营运最少一幅企业及科技用地，地盘面积10.97万方呎，可建总楼面达54.84万方呎，令工业营运伙伴成为不可或缺的一环。然而，住宅发展商现时难以找到具备足够往绩及财务实力，并符合政府技术评审要求合作伙伴。
其次商业可行性不足，3幅企业及科技用地总面积超过59.2万方呎，最低总楼面约177.61方呎，预计将带来长期负现金流。在住宅部分建筑成本估计超过150亿元的前提下，若将企业及科技部分潜在亏损计算在内，整体投资回报将变得相当有限。目前工业市场偏软、空置率仍处高水平，按风险调整后的回报而言，未足以支持如此大规模资金及时间投入。
