內地限制資金外流恐掀連鎖效應 6月樓市成交急降溫 業界力撐屬正常調整
發佈時間：06:00 2026-07-04 HKT
中證監自5月尾嚴禁境外機構在內地非法提供開戶及交易服務後，引發內地嚴格限制境內資金外流的憂慮，其連鎖效應正蔓延至香港樓市。本報整合土地註冊處及經紀行成交資料，發現6月一手住宅成交有所降溫，其中屬內地客投資重鎮的西九龍高鐵站周邊二手成交量已急跌至單位數；另有學者及投資者相信，內地客退潮將對本港樓市構成衝擊，甚至港樓下半年可能會跌價一成。不過，有地產界人士認為大市轉淡是正常調整，其後樓市可逐步反彈。
內地客兩大投資重鎮成交減
本港樓市在經歷4、5月的暢旺後，6月份表現急劇放緩。據資料顯示，近月一手住宅成交宗數持續回落，在4月迎來逾2,500宗的高峰後，5月降至約2,300宗，來到6月更降至約1,900宗水平。
上半年一二手樓登記宗數及金額
| 年/月 | 一手住宅登記 | 二手住宅登記 | ||
| 宗數 | 金額(億元) | 宗數 | 金額(億元) | |
| 2026/01 | 1,493 | 190 | 3,750 | 287.16 |
| 2026/02 | 2,522 | 272 | 3,744 | 289.57 |
| 2026/03 | 1,360 | 180 | 4,447 | 351.45 |
| 2026/04 | 2,512 | 285 | 4,331 | 336.98 |
| 2026/05 | 2,344 | 279.61 | 4,290 | 355.9 |
| 2026/06 | 1,943 | 286.89 | 5,131 | 453.3 |
| 資料來源︰各大地產代理 | ||||
中原地產首席分區營業經理胡鴻洲透露，內地客的投資重鎮西九龍高鐵站周邊二手成交量出現下跌狀況，由4月60宗及5月37宗，大幅下挫至6月的僅22宗，按月大減四成。另一內地客投資熱點啟德區同樣顯現疲態。今年4月啟德一手曾錄得476宗的高峰，5月回落至346宗，到了6月僅錄183宗，二手成交亦由3月最高67宗跌至42宗。
與啟德跑道區情況相近的還有黃竹坑，區內有3間國際學校，全新樓、坐擁港鐵站及商場的優勢，一向受內地客垂青，但近日該區樓市亦同樣降溫。區內代理表示，包括長實Blue Coast、嘉里海盈山在內，合稱黃竹坑「港島南岸」共5200伙的落成新盤，6月只錄得68宗一、二手成交，較5月份108宗劇減37%。該名代理表示，「港島南岸」具內地背景的買家佔約70%，5月初網上預約已經滿額，甚至有不少客「walk in」查詢，但自從中證監出手限制資金外流後，5月下旬起市況明顯淡靜，睇樓客驟減逾60%
西九龍高鐵站周邊二手成交
| 年/月 | 宗數 |
| 2026/04 | 60 |
| 2026/05 | 37 |
| 2026/06 | 22 |
| 資料來源︰各大地產代理 | |
啟德區一二手成交
| 年/月 | 一手宗數 | 二手宗數 |
| 2026/01 | 261 | 41 |
| 2026/02 | 200 | 37 |
| 2026/03 | 271 | 67 |
| 2026/04 | 476 | 47 |
| 2026/05 | 346 | 51 |
| 2026/06 | 183 | 42 |
| 資料來源︰各大地產代理 | ||
胡鴻洲分析，4、5月旺市消耗大批購買力後，雖然現時內地客睇樓量未減、且市場仍高達80%由內地人主導，但發展商態度轉趨進取，新盤連番加價令買家卻步，拖累了一手交投表現。他認為，市場「旺兩個月、淡一個月」或屬正常調整，預料後市會逐步反彈。
樓價升勢過急 或屬超買後整固
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，樓市正經歷整固。他引用政府數據指，5月本港樓價按年升幅達12.4%，反映之前升勢過急，因此即使7、8月樓市慢下來，亦屬超買後的整固。他又提到，房地產作為固定資產，其KYC（know your customer，認識你的客戶）審查目前仍比開立券商戶口或買金融產品簡單，經紀鮮少查驗資金來源。
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潛在買家料傾向觀望
高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港表示，儘管市場的結構性利好，能支撐住宅市道平穩發展，但宏觀經濟具不確定性，特別是美國利率會否不降反升，而內地最近加強對跨境投資監管，亦可能導致潛在買家傾向觀望，建議一手發展商或二手業主在定價策略時必須考慮宏觀因素。他預計，全年樓價仍能錄得溫和的8至10%升幅。
經濟學者李兆波表示，雖然目前打擊走資對本港樓市的影響未明，因為中央對於那些內地人是定居、那些是真正移民的身份十分清楚，但嚴打消息已確實令6月樓市降溫。他又直言「花無百日紅」，警告本港樓市若全依賴內地客，就如當年香港零售業過度依賴內地旅客和藥房一樣，行業結構過於單一。他預期，在中央政策澄清或打擊力度塵埃落定前，不確定因素會令投資者暫時觀望，樓市雖不至於大跌，但年底前樓價預料會面臨5%以內的輕微回調。
港股負面影響或7至8月浮現
資深投資者余偉龍的看法較悲觀。他指出，港樓過去一年的吸引力在於其屬於「準美元資產」、按揭利率相宜如定息2.73厘，且租金回報勝於深圳及上海。不過，受內地嚴打走資氣氛影響，內地客對港樓的態度已轉為強烈觀望。
他續指，內地客不是沒錢買、是不敢買。由於在香港買樓會在成交冊留下公開紀錄，內地客極度擔憂會因此暴露財富，進而惹來內地稅務部門調查；加上房地產流動性低，套現動輒需時半年，令資金更加不敢貿然進場。他又指，樓市表現通常滯後股市一至兩個月，港股大跌的負面影響將在7至8月全面浮現，他預測由現時至明年6月，本港樓市將有10%的回調空間。
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