内地限制资金外流恐掀连锁效应 6月楼市成交急降温 业界力撑属正常调整
发布时间：06:00 2026-07-04 HKT
中证监自5月尾严禁境外机构在内地非法提供开户及交易服务后，引发内地严格限制境内资金外流的忧虑，其连锁效应正蔓延至香港楼市。本报整合土地注册处及经纪行成交资料，发现6月一手住宅成交有所降温，其中属内地客投资重镇的西九龙高铁站周边二手成交量已急跌至单位数；另有学者及投资者相信，内地客退潮将对本港楼市构成冲击，甚至港楼下半年可能会跌价一成。不过，有地产界人士认为大市转淡是正常调整，其后楼市可逐步反弹。
内地客两大投资重镇成交减
本港楼市在经历4、5月的畅旺后，6月份表现急剧放缓。据资料显示，近月一手住宅成交宗数持续回落，在4月迎来逾2,500宗的高峰后，5月降至约2,300宗，来到6月更降至约1,900宗水平。
上半年一二手楼登记宗数及金额
| 年/月 | 一手住宅登记 | 二手住宅登记 | ||
| 宗数 | 金额(亿元) | 宗数 | 金额(亿元) | |
| 2026/01 | 1,493 | 190 | 3,750 | 287.16 |
| 2026/02 | 2,522 | 272 | 3,744 | 289.57 |
| 2026/03 | 1,360 | 180 | 4,447 | 351.45 |
| 2026/04 | 2,512 | 285 | 4,331 | 336.98 |
| 2026/05 | 2,344 | 279.61 | 4,290 | 355.9 |
| 2026/06 | 1,943 | 286.89 | 5,131 | 453.3 |
| 资料来源︰各大地产代理 | ||||
中原地产首席分区营业经理胡鸿洲透露，内地客的投资重镇西九龙高铁站周边二手成交量出现下跌状况，由4月60宗及5月37宗，大幅下挫至6月的仅22宗，按月大减四成。另一内地客投资热点启德区同样显现疲态。今年4月启德一手曾录得476宗的高峰，5月回落至346宗，到了6月仅录183宗，二手成交亦由3月最高67宗跌至42宗。
与启德跑道区情况相近的还有黄竹坑，区内有3间国际学校，全新楼、坐拥港铁站及商场的优势，一向受内地客垂青，但近日该区楼市亦同样降温。区内代理表示，包括长实Blue Coast、嘉里海盈山在内，合称黄竹坑「港岛南岸」共5200伙的落成新盘，6月只录得68宗一、二手成交，较5月份108宗剧减37%。该名代理表示，「港岛南岸」具内地背景的买家占约70%，5月初网上预约已经满额，甚至有不少客「walk in」查询，但自从中证监出手限制资金外流后，5月下旬起市况明显淡静，睇楼客骤减逾60%
西九龙高铁站周边二手成交
| 年/月 | 宗数 |
| 2026/04 | 60 |
| 2026/05 | 37 |
| 2026/06 | 22 |
| 资料来源︰各大地产代理 | |
启德区一二手成交
| 年/月 | 一手宗数 | 二手宗数 |
| 2026/01 | 261 | 41 |
| 2026/02 | 200 | 37 |
| 2026/03 | 271 | 67 |
| 2026/04 | 476 | 47 |
| 2026/05 | 346 | 51 |
| 2026/06 | 183 | 42 |
| 资料来源︰各大地产代理 | ||
胡鸿洲分析，4、5月旺市消耗大批购买力后，虽然现时内地客睇楼量未减、且市场仍高达80%由内地人主导，但发展商态度转趋进取，新盘连番加价令买家却步，拖累了一手交投表现。他认为，市场「旺两个月、淡一个月」或属正常调整，预料后市会逐步反弹。
楼价升势过急 或属超买后整固
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚则认为，楼市正经历整固。他引用政府数据指，5月本港楼价按年升幅达12.4%，反映之前升势过急，因此即使7、8月楼市慢下来，亦属超买后的整固。他又提到，房地产作为固定资产，其KYC（know your customer，认识你的客户）审查目前仍比开立券商户口或买金融产品简单，经纪鲜少查验资金来源。
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潜在买家料倾向观望
高力香港估价及咨询服务高级董事及融资评估主管侯志港表示，尽管市场的结构性利好，能支撑住宅市道平稳发展，但宏观经济具不确定性，特别是美国利率会否不降反升，而内地最近加强对跨境投资监管，亦可能导致潜在买家倾向观望，建议一手发展商或二手业主在定价策略时必须考虑宏观因素。他预计，全年楼价仍能录得温和的8至10%升幅。
经济学者李兆波表示，虽然目前打击走资对本港楼市的影响未明，因为中央对于那些内地人是定居、那些是真正移民的身份十分清楚，但严打消息已确实令6月楼市降温。他又直言「花无百日红」，警告本港楼市若全依赖内地客，就如当年香港零售业过度依赖内地旅客和药房一样，行业结构过于单一。他预期，在中央政策澄清或打击力度尘埃落定前，不确定因素会令投资者暂时观望，楼市虽不至于大跌，但年底前楼价预料会面临5%以内的轻微回调。
港股负面影响或7至8月浮现
资深投资者余伟龙的看法较悲观。他指出，港楼过去一年的吸引力在于其属于「准美元资产」、按揭利率相宜如定息2.73厘，且租金回报胜于深圳及上海。不过，受内地严打走资气氛影响，内地客对港楼的态度已转为强烈观望。
他续指，内地客不是没钱买、是不敢买。由于在香港买楼会在成交册留下公开纪录，内地客极度担忧会因此暴露财富，进而惹来内地税务部门调查；加上房地产流动性低，套现动辄需时半年，令资金更加不敢贸然进场。他又指，楼市表现通常滞后股市一至两个月，港股大跌的负面影响将在7至8月全面浮现，他预测由现时至明年6月，本港楼市将有10%的回调空间。
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