香港長者住屋：挑戰、轉型與新發展機遇｜趙錦權
發佈時間：13:01 2026-06-29 HKT
隨着人口迅速老化，香港對長者住屋的需求正呈現結構性增長。根據政府統計處推算，65歲及以上人口將由2023年的約164萬增至2043年約267萬，屆時每三名港人中便有一位長者。這一趨勢不僅反映人口結構的轉變，更將對房屋需求、醫療服務及社會資源配置帶來深遠影響。
然而，現時香港長者住屋供應明顯滯後於需求增長。政府資助安老院舍的平均輪候時間長達10至19個月，反映現有公共資源難以應對不斷增加的護理需求。同時，公營房屋體系亦承受沉重壓力。截至2025年，約有21萬個長者住戶居於公屋，佔整體住戶數約26%，顯示長者對公屋的高度依賴。然而，傳統公屋設計主要針對一般家庭需要，未必能全面滿足長者在起居、健康管理及社交支援等方面的特殊需求。
更值得關注的是，專為長者生活模式設計的住宅類型在本港仍然十分有限。雖然近年市場開始陸續出現「長者住屋」或「退休社區」項目，但整體供應仍屬零散，未形成完善的產業體系。相比之下，日本及新加坡等地早已建立較成熟的長者住屋模式，包括分級護理、持續照顧退休社區（CCRC）及公私營合作的多層次供應體系，能有效銜接長者由自理至護理的不同階段需求。反觀香港市場仍處於萌芽階段，不論在產品設計、營運模式或政策配套方面，均有進一步發展的空間。
傳統公屋未能滿足長者需要
從發展商角度，參與長者住屋項目亦面對多重現實挑戰。首先，此類項目的建築及設計成本偏高，需涵蓋無障礙設施、適老化設計（如防滑地面、緊急呼叫系統）、醫療支援空間及完善的安全監控系統等元素。其次，長者住屋不僅是物業開發，更涉及長期營運管理，通常需結合醫療、護理及社區支援服務，對專業人才及服務質素提出較高要求。此外，香港市場對「長者住屋」的認知仍未完全成熟，部分長者及其家庭對入住相關項目仍存有心理顧慮，例如傳統觀念常將安老院與「人生最後階段住處」劃上等號，影響市場接受度。這些因素均在一定程度上拖慢了行業的發展速度。
儘管如此，長者住屋市場仍具可觀發展潛力。以房協北角「雋悅」的受歡迎程度為例，可見此類型住屋特別受到身體狀況良好或剛退休長者的青睞，而營運者亦具備同時照顧輕度至高度護理需要長者的能力。筆者認為，引入私人參與並推動市場化運作，將是未來發展的重要方向。
鼓勵私人資本參與
對政府而言，吸引私人資本及專業營運者參與，不但能紓緩公營安老院舍及公共醫療系統的壓力，亦有助提升整體服務質素及多元化水平。此外，政府可於新發展區（例如北部都會區）預留合適土地，規劃綜合型長者社區，結合住屋、醫療、康樂及商業設施，打造更前瞻性的社區模式，從而提升土地使用效率及整體城市效益。
對投資者而言，長者住屋日漸被視為一種具潛力的新興資產類別。此類項目結合地產價值與持續服務收入，收入來源包括租金、管理費、護理服務費及配套設施收益等，能建立相對穩定及長期的現金流。隨着「銀髮經濟」興起，相關產業鏈（如醫療保健、康復服務及智慧健康科技）亦有望同步受惠，為資產增值開拓更多發展空間。
「銀髮經濟」興起
香港長者住屋正處於需求迅速增長、供應滯後與政策轉型的關鍵階段。面對人口老化，政府須在有限資源下推動制度創新，包括完善規劃框架、促進私營參與及建立清晰的監管標準；同時，發展商亦須探索可持續商業模式，如分級收費及與醫療機構合作。
展望未來，若能加強公私營協作及跨界整合，不僅有助應對長者住屋的結構性挑戰，亦可培育具規模的產業，成為經濟轉型的重要動力，將是提升城市競爭力與生活質素的關鍵。
趙錦權測量師
香港測量師學會房屋政策小組主席
