香港长者住屋：挑战、转型与新发展机遇｜赵锦权
发布时间：13:01 2026-06-29 HKT
随着人口迅速老化，香港对长者住屋的需求正呈现结构性增长。根据政府统计处推算，65岁及以上人口将由2023年的约164万增至2043年约267万，届时每三名港人中便有一位长者。这一趋势不仅反映人口结构的转变，更将对房屋需求、医疗服务及社会资源配置带来深远影响。
然而，现时香港长者住屋供应明显滞后于需求增长。政府资助安老院舍的平均轮候时间长达10至19个月，反映现有公共资源难以应对不断增加的护理需求。同时，公营房屋体系亦承受沉重压力。截至2025年，约有21万个长者住户居于公屋，占整体住户数约26%，显示长者对公屋的高度依赖。然而，传统公屋设计主要针对一般家庭需要，未必能全面满足长者在起居、健康管理及社交支援等方面的特殊需求。
更值得关注的是，专为长者生活模式设计的住宅类型在本港仍然十分有限。虽然近年市场开始陆续出现「长者住屋」或「退休社区」项目，但整体供应仍属零散，未形成完善的产业体系。相比之下，日本及新加坡等地早已建立较成熟的长者住屋模式，包括分级护理、持续照顾退休社区（CCRC）及公私营合作的多层次供应体系，能有效衔接长者由自理至护理的不同阶段需求。反观香港市场仍处于萌芽阶段，不论在产品设计、营运模式或政策配套方面，均有进一步发展的空间。
传统公屋未能满足长者需要
从发展商角度，参与长者住屋项目亦面对多重现实挑战。首先，此类项目的建筑及设计成本偏高，需涵盖无障碍设施、适老化设计（如防滑地面、紧急呼叫系统）、医疗支援空间及完善的安全监控系统等元素。其次，长者住屋不仅是物业开发，更涉及长期营运管理，通常需结合医疗、护理及社区支援服务，对专业人才及服务质素提出较高要求。此外，香港市场对「长者住屋」的认知仍未完全成熟，部分长者及其家庭对入住相关项目仍存有心理顾虑，例如传统观念常将安老院与「人生最后阶段住处」划上等号，影响市场接受度。这些因素均在一定程度上拖慢了行业的发展速度。
尽管如此，长者住屋市场仍具可观发展潜力。以房协北角「隽悦」的受欢迎程度为例，可见此类型住屋特别受到身体状况良好或刚退休长者的青睐，而营运者亦具备同时照顾轻度至高度护理需要长者的能力。笔者认为，引入私人参与并推动市场化运作，将是未来发展的重要方向。
鼓励私人资本参与
对政府而言，吸引私人资本及专业营运者参与，不但能纾缓公营安老院舍及公共医疗系统的压力，亦有助提升整体服务质素及多元化水平。此外，政府可于新发展区（例如北部都会区）预留合适土地，规划综合型长者社区，结合住屋、医疗、康乐及商业设施，打造更前瞻性的社区模式，从而提升土地使用效率及整体城市效益。
对投资者而言，长者住屋日渐被视为一种具潜力的新兴资产类别。此类项目结合地产价值与持续服务收入，收入来源包括租金、管理费、护理服务费及配套设施收益等，能建立相对稳定及长期的现金流。随着「银发经济」兴起，相关产业链（如医疗保健、康复服务及智慧健康科技）亦有望同步受惠，为资产增值开拓更多发展空间。
「银发经济」兴起
香港长者住屋正处于需求迅速增长、供应滞后与政策转型的关键阶段。面对人口老化，政府须在有限资源下推动制度创新，包括完善规划框架、促进私营参与及建立清晰的监管标准；同时，发展商亦须探索可持续商业模式，如分级收费及与医疗机构合作。
展望未来，若能加强公私营协作及跨界整合，不仅有助应对长者住屋的结构性挑战，亦可培育具规模的产业，成为经济转型的重要动力，将是提升城市竞争力与生活质素的关键。
赵锦权测量师
香港测量师学会房屋政策小组主席
