供樓利息扣稅額該如何用盡？｜王美鳳

更新時間：15:56 2026-06-08 HKT
發佈時間：15:56 2026-06-08 HKT

又到報稅季節，供樓人士普遍關注如何善用「居所貸款利息扣稅」減輕稅務負擔。由2024/25課稅年度起，若符合指定條件，供樓利息或住宅租金扣稅額可由原本每年10萬提高至12萬。

可提高至最多12萬

每個課稅年度的供樓利息扣稅上限為10萬。若納稅人育有2023年10月25日或之後出生的子女，並與子女在港同住連續6個月或以上，全年供樓利息超過10萬，便可額外享最多2萬扣除額，合共最高12萬。有關額外扣除額僅由目前為嬰幼兒家庭享用，納稅人可在19個課稅年度使用額外免稅額，以子女未滿18歲為限。居所貸款利息扣稅期共20年，可選擇連續或不連續使用，如何使用較著數？實質上可視乎供樓期間之該年按揭利息金額是否最貼近或達到10萬又或合資格家庭高達12萬扣稅額上限；當中考慮因素包括按息走勢及尚餘按揭額、未來有否換樓計劃、餘下多少扣稅年期等。

須連同基本供樓扣稅額一併申請

需留意，額外2萬扣除額不能獨立使用，必須連同基本供樓扣稅額一併申請。即使嬰幼兒額外扣稅可享多年，但若業主已用盡20年供樓扣稅年期，之後亦不能再申請額外扣稅。例如業主已用了15個課稅年度的供樓扣稅額，去年剛有新生兒出生，但今個課稅年度的供樓利息未達12萬；而業主籌備今年更換較大的單位居住，基於將會借取較大按揭額，涉及的利息較多，業主便可留待下一個課稅年度才使用高達12萬之供樓扣稅額連同額外扣稅額。由於按揭屬「息隨本減」，供樓初期利息比例較高，較容易用盡扣稅額。例如330萬元按揭、30年期，在目前息率下首年利息支出約10.6萬，可用盡基本扣稅額；當供樓至第4年，該年按息開始降至低於10萬（假設息率不變作參考），未可足額使用扣稅額。假如短期內已計劃生育換樓，換樓後之按揭額較大，那便可考慮是否需要留待換樓後連同嬰幼兒額外供樓扣稅額一併使用，用盡12萬扣稅額。

須為納稅人主要居所

要使用此扣稅額，有關按揭物業須為納稅人的主要居所。業權持有方式亦會影響，單人持有物業，業主可享全數按息扣稅額；聯名持有物業，如夫婦以長命契（聯權共有）方式持有，享有之供樓扣除額各佔一半，基本按息扣除額為每人5萬；以分權共有方式持有物業，則按持有業權份額比例去計算享有之扣除額。至於夫婦各擁一個物業，不等於兩人皆可享10萬供樓扣稅額，夫婦被視為僅一個共同住所，只有其中一個物業可享扣稅。另對現時年輕首置業主，父母購買物業及支付按揭供款，以子女名義持有的情況，扣稅額只供按揭物業之業主申報，故父母不可使用有關扣稅優惠。

若業主曾進行物業轉按，需留意，若屬於純粹轉換按揭而不涉套現，轉按金額維持原有尚餘按揭額，那麼轉按後之供樓利息仍可用作扣稅。但若然轉按涉及套現又或將現契物業套現，套現金額涉及之利息則不可用作扣稅，因為是額外借貸金額。