供楼利息扣税额该如何用尽？｜王美凤

更新时间：15:56 2026-06-08 HKT
发布时间：15:56 2026-06-08 HKT

又到报税季节，供楼人士普遍关注如何善用「居所贷款利息扣税」减轻税务负担。由2024/25课税年度起，若符合指定条件，供楼利息或住宅租金扣税额可由原本每年10万提高至12万。

可提高至最多12万

每个课税年度的供楼利息扣税上限为10万。若纳税人育有2023年10月25日或之后出生的子女，并与子女在港同住连续6个月或以上，全年供楼利息超过10万，便可额外享最多2万扣除额，合共最高12万。有关额外扣除额仅由目前为婴幼儿家庭享用，纳税人可在19个课税年度使用额外免税额，以子女未满18岁为限。居所贷款利息扣税期共20年，可选择连续或不连续使用，如何使用较著数？实质上可视乎供楼期间之该年按揭利息金额是否最贴近或达到10万又或合资格家庭高达12万扣税额上限；当中考虑因素包括按息走势及尚余按揭额、未来有否换楼计划、余下多少扣税年期等。

须连同基本供楼扣税额一并申请

需留意，额外2万扣除额不能独立使用，必须连同基本供楼扣税额一并申请。即使婴幼儿额外扣税可享多年，但若业主已用尽20年供楼扣税年期，之后亦不能再申请额外扣税。例如业主已用了15个课税年度的供楼扣税额，去年刚有新生儿出生，但今个课税年度的供楼利息未达12万；而业主筹备今年更换较大的单位居住，基于将会借取较大按揭额，涉及的利息较多，业主便可留待下一个课税年度才使用高达12万之供楼扣税额连同额外扣税额。由于按揭属「息随本减」，供楼初期利息比例较高，较容易用尽扣税额。例如330万元按揭、30年期，在目前息率下首年利息支出约10.6万，可用尽基本扣税额；当供楼至第4年，该年按息开始降至低于10万（假设息率不变作参考），未可足额使用扣税额。假如短期内已计划生育换楼，换楼后之按揭额较大，那便可考虑是否需要留待换楼后连同婴幼儿额外供楼扣税额一并使用，用尽12万扣税额。

须为纳税人主要居所

要使用此扣税额，有关按揭物业须为纳税人的主要居所。业权持有方式亦会影响，单人持有物业，业主可享全数按息扣税额；联名持有物业，如夫妇以长命契（联权共有）方式持有，享有之供楼扣除额各占一半，基本按息扣除额为每人5万；以分权共有方式持有物业，则按持有业权份额比例去计算享有之扣除额。至于夫妇各拥一个物业，不等于两人皆可享10万供楼扣税额，夫妇被视为仅一个共同住所，只有其中一个物业可享扣税。另对现时年轻首置业主，父母购买物业及支付按揭供款，以子女名义持有的情况，扣税额只供按揭物业之业主申报，故父母不可使用有关扣税优惠。

若业主曾进行物业转按，需留意，若属于纯粹转换按揭而不涉套现，转按金额维持原有尚余按揭额，那么转按后之供楼利息仍可用作扣税。但若然转按涉及套现又或将现契物业套现，套现金额涉及之利息则不可用作扣税，因为是额外借贷金额。