港漂沒睇樓簽臨約950萬買樓 事後感被騙拒成交 反遭業主控告 大律師指買家犯3大錯誤
發佈時間：06:00 2026-05-21 HKT
近年不少內地人透過人才計劃移居香港，但不時也遇上置業問題。港漂Amy（化名）今年3月在未有親身睇樓的情況下便簽署臨約，斥資950萬元購入太古一個單位，後來驚覺單位由「三房」改成「兩房」，感到受騙下堅拒支付任何訂金，結果遭業主入稟提告追討損失。針對上述情況，香港執業大律師陸偉雄接受《星島頭條》訪問時表示，臨約一經簽署，法律效應便生效，買家須即時支付細訂以確立交易意向，除非買家能向法庭證明代理存在「失實陳述」，才有機會撤銷交易。
單位已出租 代理稱無法睇樓
Amy於2023年來港，與丈夫育有一子一女，目前在北角租樓居住。隨著子女日漸長大，各自需要獨立空間，因此覓得一個三房單位是她置業的核心條件。今年3月，一名地產代理向Amy推介位於太古的單位，開價950萬元，代理當時向Amy表示，該單位屬出租狀態，無法安排親身睇樓，但提供多張室內相片。從相片中，她認為單位開則方正，為三房間隔，加上對周邊環境滿意，便在代理催促下，當晚決定簽署臨時買賣合約。
聲稱迷惘下簽署「更改通知書」
然而，就在剛簽署完臨約後，Amy聲稱代理才拿出一份《更改物業內部間隔通知書》，告知她該單位間隔已由原本三房改動為兩房，並解釋「是主人房及客房一幅牆打通」，要求她簽署確認。Amy憶述，當時她感到非常錯愕和有被欺騙感覺，但代理表示，自己也是在簽約前不久才得悉情況。由於已簽下臨約，加上對香港法律程序不熟悉，Amy表示自己在迷惘下簽署了該份更改通知書。
翌日，Amy越想越不妥，要求代理提供單位最新相片。她發現新相片中的單位狀況，與前一天代理所提供的「三房相片」大相逕庭，感覺受騙的Amy隨即以書面形式，向代理及業主提出以「失實陳述」及「受誘導簽約」為由要求取消交易，並堅決拒絕支付合約上的訂金。
業主追討違約損失 和解不成
然而，業主方面並未接受其理由，更隨即循法律途徑正式向Amy提告，追討違約損失。Amy嘗試與業主和解，提出以原價加上利息及律師費完成交易，但業主拒絕，並要求將物業價格提高至990萬元，令和解陷入僵局。
得知此事件後，記者隨即致電地產代理查詢情況，該公司則表示，因事件已進入法律程序，不便作出任何回應。
大律師：買家存在3大愚蠢決定
針對此個案，陸偉雄直言，買家存在3大愚蠢決定。第一，在未有親身視察單位內部的情況下，便草率簽署買賣合約，「現在不是買菜，是買一層900多萬的樓」。他強調，單憑代理提供的幾張相片根本無法了解物業真實狀況，包括實際間隔、漏水及非法改建等潛在隱患，但臨約一經簽署便具備法律約束力，買家單方面拒付訂金，業主絕對有充分的法律理據入稟追討違約損失。
第二，Amy在簽署臨約後，竟又在代理游說下簽署《更改物業內部間隔通知書》，除非她能夠向法庭提出極具說服力的證據，證明自己當時是在被嚴重誤導、施壓或極度迷惘的狀態下簽署，否則這份文件將大大削弱她以「不知情」作為抗辯理由的說服力。
第三，買家選擇與業主共用同一個地產代理。陸偉雄直指，代理同時代表雙方，有機會為促成交易而隱藏一些重要資訊。他強調，「若對方話幫我請律師，我都肯定信不過，更何況是用同一個代理」，這是最不理想的決定。
買家必須證明「重大失實陳述」
若要在此困局中尋求解套的可能，陸偉雄建議，買家必須向法庭證明，事件存在「重大失實陳述」。至於如何認定「重大失實陳述」，他解釋，若買家明確表示過對三房的需求，例如因家庭成員數量必須入住三房單位，而代理確認並提供三房照片，但實際單位為兩房，則構成「重大失實陳述」，有機會成為撤銷交易的理據。
他續指，能夠證明失實陳述的證據包括人證、錄音、聊天記錄等等；而最後能否成功踢契，很難一概而論，視乎法官相信哪方以及如何裁決。
面對業主已經入稟提告的局面，陸偉雄坦言，堅持打官司耗費大量時間及高昂律師費，而且在法庭上的勝算充滿變數。因此，他建議Amy應認真考慮與業主和解，針對業主抬價的做法，他表示「宜家係要同對方傾數，用返原價梗係傾唔到了」，寧願多給業主幾十萬元，就不用打官司，當作及時止損。
與業主和解後 可舉證向經紀索償
在與業主達成和解、解除被控告的燃眉之急後，陸偉雄建議Amy可以集中精力「轉移目標」，若她能舉證在買樓初期已向經紀明確表達「三房」是核心條件，而經紀卻以三房相片作招徠構成「重大失實陳述」，她便大可循民事途徑，向涉事經紀及其所屬的地產代理公司提出索償，將支付給業主的和解金及相關損失轉嫁回代理身上。
事實上，Amy曾向記者透露，之所以如此快速決定簽約，除不熟香港的條例之外，更認為「香港應該很公正、很公平，怎麼會出現這些問題」。陸偉雄則提醒，買家應做「精明的消費者」，在作出決定及簽署任何法律文件前，更務必堅持親身「睇樓」。
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