港漂没睇楼签临约950万买楼 事后感被骗拒成交 反遭业主控告 大律师指买家犯3大错误
发布时间：06:00 2026-05-21 HKT
近年不少内地人透过人才计划移居香港，但不时也遇上置业问题。港漂Amy（化名）今年3月在未有亲身睇楼的情况下便签署临约，斥资950万元购入太古一个单位，后来惊觉单位由「三房」改成「两房」，感到受骗下坚拒支付任何订金，结果遭业主入禀提告追讨损失。针对上述情况，香港执业大律师陆伟雄接受《星岛头条》访问时表示，临约一经签署，法律效应便生效，买家须即时支付细订以确立交易意向，除非买家能向法庭证明代理存在「失实陈述」，才有机会撤销交易。
单位已出租 代理称无法睇楼
Amy于2023年来港，与丈夫育有一子一女，目前在北角租楼居住。随著子女日渐长大，各自需要独立空间，因此觅得一个三房单位是她置业的核心条件。今年3月，一名地产代理向Amy推介位于太古的单位，开价950万元，代理当时向Amy表示，该单位属出租状态，无法安排亲身睇楼，但提供多张室内相片。从相片中，她认为单位开则方正，为三房间隔，加上对周边环境满意，便在代理催促下，当晚决定签署临时买卖合约。
声称迷惘下签署「更改通知书」
然而，就在刚签署完临约后，Amy声称代理才拿出一份《更改物业内部间隔通知书》，告知她该单位间隔已由原本三房改动为两房，并解释「是主人房及客房一幅墙打通」，要求她签署确认。Amy忆述，当时她感到非常错愕和有被欺骗感觉，但代理表示，自己也是在签约前不久才得悉情况。由于已签下临约，加上对香港法律程序不熟悉，Amy表示自己在迷惘下签署了该份更改通知书。
翌日，Amy越想越不妥，要求代理提供单位最新相片。她发现新相片中的单位状况，与前一天代理所提供的「三房相片」大相迳庭，感觉受骗的Amy随即以书面形式，向代理及业主提出以「失实陈述」及「受诱导签约」为由要求取消交易，并坚决拒绝支付合约上的订金。
业主追讨违约损失 和解不成
然而，业主方面并未接受其理由，更随即循法律途径正式向Amy提告，追讨违约损失。Amy尝试与业主和解，提出以原价加上利息及律师费完成交易，但业主拒绝，并要求将物业价格提高至990万元，令和解陷入僵局。
得知此事件后，记者随即致电地产代理查询情况，该公司则表示，因事件已进入法律程序，不便作出任何回应。
大律师：买家存在3大愚蠢决定
针对此个案，陆伟雄直言，买家存在3大愚蠢决定。第一，在未有亲身视察单位内部的情况下，便草率签署买卖合约，「现在不是买菜，是买一层900多万的楼」。他强调，单凭代理提供的几张相片根本无法了解物业真实状况，包括实际间隔、漏水及非法改建等潜在隐患，但临约一经签署便具备法律约束力，买家单方面拒付订金，业主绝对有充分的法律理据入禀追讨违约损失。
第二，Amy在签署临约后，竟又在代理游说下签署《更改物业内部间隔通知书》，除非她能够向法庭提出极具说服力的证据，证明自己当时是在被严重误导、施压或极度迷惘的状态下签署，否则这份文件将大大削弱她以「不知情」作为抗辩理由的说服力。
第三，买家选择与业主共用同一个地产代理。陆伟雄直指，代理同时代表双方，有机会为促成交易而隐藏一些重要资讯。他强调，「若对方话帮我请律师，我都肯定信不过，更何况是用同一个代理」，这是最不理想的决定。
买家必须证明「重大失实陈述」
若要在此困局中寻求解套的可能，陆伟雄建议，买家必须向法庭证明，事件存在「重大失实陈述」。至于如何认定「重大失实陈述」，他解释，若买家明确表示过对三房的需求，例如因家庭成员数量必须入住三房单位，而代理确认并提供三房照片，但实际单位为两房，则构成「重大失实陈述」，有机会成为撤销交易的理据。
他续指，能够证明失实陈述的证据包括人证、录音、聊天记录等等；而最后能否成功踢契，很难一概而论，视乎法官相信哪方以及如何裁决。
面对业主已经入禀提告的局面，陆伟雄坦言，坚持打官司耗费大量时间及高昂律师费，而且在法庭上的胜算充满变数。因此，他建议Amy应认真考虑与业主和解，针对业主抬价的做法，他表示「宜家系要同对方倾数，用返原价梗系倾唔到了」，宁愿多给业主几十万元，就不用打官司，当作及时止损。
与业主和解后 可举证向经纪索偿
在与业主达成和解、解除被控告的燃眉之急后，陆伟雄建议Amy可以集中精力「转移目标」，若她能举证在买楼初期已向经纪明确表达「三房」是核心条件，而经纪却以三房相片作招徕构成「重大失实陈述」，她便大可循民事途径，向涉事经纪及其所属的地产代理公司提出索偿，将支付给业主的和解金及相关损失转嫁回代理身上。
事实上，Amy曾向记者透露，之所以如此快速决定签约，除不熟香港的条例之外，更认为「香港应该很公正、很公平，怎么会出现这些问题」。陆伟雄则提醒，买家应做「精明的消费者」，在作出决定及签署任何法律文件前，更务必坚持亲身「睇楼」。
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