富豪3000萬Full Pay誤買半山極凶宅難用「經紀隱瞞」為由踢契大律師教3招自保

更新時間：06:00 2026-05-07 HKT
發佈時間：06:00 2026-05-07 HKT

近日市場流傳一宗令人咋舌的豪宅交易。一名非本地富豪買家以全額付款的方式，豪擲近3,000萬元購入港島半山區一個連巨型平台的三房單位。然而，該買家在簽署合約及繳付一成大訂後，傳出該單位早年曾發生一宗轟動一時的命案，有人從高處墮下並陳屍於該單位的平台之上，屬行內無人不曉的「極凶」凶宅。由於買家在睇樓時未有主動查問，涉事地產經紀亦未有作任何披露。面對進退兩難的局面，大律師陸偉雄接受訪問時指，難以用「經紀隱瞞」為由取消交易（俗稱「踢契」）。

經紀無絕對責任主動申報凶宅

不少市民誤以為，地產經紀有法律責任主動告知物業是否屬於凶宅，但大律師陸偉雄指出，這是一個常見的誤解。他指，在法律原則上，地產經紀是沒有絕對責任，必須預先主動向買家聲明單位是凶宅的。陸大律師解釋，大前提在於買家有否主動詢問。如果買家在整個過程中從未過問，也沒有表現出介意物業是否有命案發生，經紀便沒有自動申報的責任。

然而，若買家在睇樓前已明確向經紀表示「要乾淨的單位，不能有人在內死過」，而經紀明知該單位是凶宅卻刻意隱瞞，在這種情況下，經紀便構成了「誤導」，買家便有法律理據作出追討。

「買貴了」非拒絕成交理由

該名買家因為看中單位裝修精美且平台寬敞，加上財力雄厚，睇樓後「即刻扑鎚」購入。由於他從未向經紀查問單位的歷史，因此經紀與原業主在法律上並沒有做錯。至於多間銀行無法對涉事單位估價，買家以近3,000萬元購入凶宅，明顯「買貴了」，陸偉雄直言，買家不可以此為由拒絕成交。

他指出，凶宅是否一定低於市價，並無絕對標準，「有部分人根本不介意凶宅，可能因為景觀好、裝修合心意、交通方便，甚至只是為了方便照應住在對面的親戚，正所謂『千金難買心頭好』，買家願意以較高價錢購入，背後可以有很多原因。」因此，買家不能單憑「多付了錢買入凶宅」作為「踢契」的法律理據。

此外，買家在參觀單位時，原業主不准買家在單位內拍照，行為略顯可疑，但這同樣不能作為取消交易的法律藉口。

買家撻訂恐面臨雙重損失

由於買家在支付了10%大訂後才發現真相，完全無法克服心理陰影，現階段的補救措施有三。其一，動之以情，協商退房。目前仍未到最終的成交期（Complete），買家可嘗試「好聲好氣」向原業主坦白自己極度害怕凶宅，懇求對方容許取消交易。為了增加成事機會，買家甚至可以主動提出給予原業主一筆額外的補償金，以換取和解。

其二，壯士斷臂，直接撻訂。若業主態度強硬拒絕退讓，買家只能選擇違約不成交，但買家必須清楚明白，這不僅會直接損失已支付的近300萬元的訂金，更要承擔額外法律風險。陸偉雄指，如果原業主日後將單位重新售出而當時樓市下跌，原業主有權向違約的買家追討當中的差價損失。

其三，完成交易，盡快轉手。若不想違約，買家只能硬着頭皮完成交易，並在短時間內將物業重新放售，但下一手買家極可能同樣需要以「Full Pay」形式接手。

執業大律師陸偉雄提醒買家要主動向地產代理查詢單位是否凶宅，並以文字明確記錄自己的要求。

大律師教三大防「凶」絕招

另一方面，對於不熟悉香港房地產市場的本地或非本地買家，陸偉雄大律師強烈建議在置業時採取以下三招，以保障自身利益。

第一招：白紙黑字寫明「拒絕凶宅」

口講無憑，買家必須在極早階段，如簽署睇樓紙時，以文字明確記錄自己的要求。買家應向經紀表明「不要凶宅，有人病死也不要」，並寫在文件上作為明確指示。日後若發現受騙，這便是最有力的法律證據，避免出現「口同鼻拗」的局面。

第二招：自行上網查冊

買家絕不能過度依賴經紀。現時網絡資訊發達，坊間有多個免費的「凶宅網」可供查閱。買家在落訂前，務必自行上網輸入屋苑名稱進行交叉比對，做好功課。

第三招，尋求銀行估價

務必尋求銀行估價，當中Full Pay買家尤其注意。上述個案的致命傷，在於買家財力雄厚，選擇全數支付樓價而無需申請按揭，因而跳過了銀行估價的程序。陸大律師提醒「即使你多有錢、不需要做按揭，也一定要叫銀行幫你估價，你不需要告訴銀行你準備Full Pay。」因為銀行內部擁有極其嚴密的凶宅黑名單紀錄，遇到凶宅時，銀行通常會給出極低的估價，甚至拒絕估價。買家只要透過銀行的估價反應，就能立刻察覺單位是否「有古怪」，這是一道極其重要且免費的防線。