富豪3000万Full Pay误买半山极凶宅难用「经纪隐瞒」为由踢契大律师教3招自保

更新时间：06:00 2026-05-07 HKT
发布时间：06:00 2026-05-07 HKT

近日市场流传一宗令人咋舌的豪宅交易。一名非本地富豪买家以全额付款的方式，豪掷近3,000万元购入港岛半山区一个连巨型平台的三房单位。然而，该买家在签署合约及缴付一成大订后，传出该单位早年曾发生一宗轰动一时的命案，有人从高处堕下并陈尸于该单位的平台之上，属行内无人不晓的「极凶」凶宅。由于买家在睇楼时未有主动查问，涉事地产经纪亦未有作任何披露。面对进退两难的局面，大律师陆伟雄接受访问时指，难以用「经纪隐瞒」为由取消交易（俗称「踢契」）。

经纪无绝对责任主动申报凶宅

不少市民误以为，地产经纪有法律责任主动告知物业是否属于凶宅，但大律师陆伟雄指出，这是一个常见的误解。他指，在法律原则上，地产经纪是没有绝对责任，必须预先主动向买家声明单位是凶宅的。陆大律师解释，大前提在于买家有否主动询问。如果买家在整个过程中从未过问，也没有表现出介意物业是否有命案发生，经纪便没有自动申报的责任。

然而，若买家在睇楼前已明确向经纪表示「要干净的单位，不能有人在内死过」，而经纪明知该单位是凶宅却刻意隐瞒，在这种情况下，经纪便构成了「误导」，买家便有法律理据作出追讨。

「买贵了」非拒绝成交理由

该名买家因为看中单位装修精美且平台宽敞，加上财力雄厚，睇楼后「即刻扑锤」购入。由于他从未向经纪查问单位的历史，因此经纪与原业主在法律上并没有做错。至于多间银行无法对涉事单位估价，买家以近3,000万元购入凶宅，明显「买贵了」，陆伟雄直言，买家不可以此为由拒绝成交。

他指出，凶宅是否一定低于市价，并无绝对标准，「有部分人根本不介意凶宅，可能因为景观好、装修合心意、交通方便，甚至只是为了方便照应住在对面的亲戚，正所谓『千金难买心头好』，买家愿意以较高价钱购入，背后可以有很多原因。」因此，买家不能单凭「多付了钱买入凶宅」作为「踢契」的法律理据。

此外，买家在参观单位时，原业主不准买家在单位内拍照，行为略显可疑，但这同样不能作为取消交易的法律借口。

买家挞订恐面临双重损失

由于买家在支付了10%大订后才发现真相，完全无法克服心理阴影，现阶段的补救措施有三。其一，动之以情，协商退房。目前仍未到最终的成交期（Complete），买家可尝试「好声好气」向原业主坦白自己极度害怕凶宅，恳求对方容许取消交易。为了增加成事机会，买家甚至可以主动提出给予原业主一笔额外的补偿金，以换取和解。

其二，壮士断臂，直接挞订。若业主态度强硬拒绝退让，买家只能选择违约不成交，但买家必须清楚明白，这不仅会直接损失已支付的近300万元的订金，更要承担额外法律风险。陆伟雄指，如果原业主日后将单位重新售出而当时楼市下跌，原业主有权向违约的买家追讨当中的差价损失。

其三，完成交易，尽快转手。若不想违约，买家只能硬着头皮完成交易，并在短时间内将物业重新放售，但下一手买家极可能同样需要以「Full Pay」形式接手。

执业大律师陆伟雄提醒买家要主动向地产代理查询单位是否凶宅，并以文字明确记录自己的要求。

大律师教三大防「凶」绝招

另一方面，对于不熟悉香港房地产市场的本地或非本地买家，陆伟雄大律师强烈建议在置业时采取以下三招，以保障自身利益。

第一招：白纸黑字写明「拒绝凶宅」

口讲无凭，买家必须在极早阶段，如签署睇楼纸时，以文字明确记录自己的要求。买家应向经纪表明「不要凶宅，有人病死也不要」，并写在文件上作为明确指示。日后若发现受骗，这便是最有力的法律证据，避免出现「口同鼻拗」的局面。

第二招：自行上网查册

买家绝不能过度依赖经纪。现时网络资讯发达，坊间有多个免费的「凶宅网」可供查阅。买家在落订前，务必自行上网输入屋苑名称进行交叉比对，做好功课。

第三招，寻求银行估价

务必寻求银行估价，当中Full Pay买家尤其注意。上述个案的致命伤，在于买家财力雄厚，选择全数支付楼价而无需申请按揭，因而跳过了银行估价的程序。陆大律师提醒「即使你多有钱、不需要做按揭，也一定要叫银行帮你估价，你不需要告诉银行你准备Full Pay。」因为银行内部拥有极其严密的凶宅黑名单纪录，遇到凶宅时，银行通常会给出极低的估价，甚至拒绝估价。买家只要透过银行的估价反应，就能立刻察觉单位是否「有古怪」，这是一道极其重要且免费的防线。