財經KOL兩年前2600萬低位買樓分享兩大投資心法「距離深圳越遠抗跌力越高」

更新時間：06:00 2026-05-01 HKT
發佈時間：06:00 2026-05-01 HKT

在樓市下行周期，不少人視置業為畏途，但對財經KOL兼寶夏資本創辦人阮靜瑤（Mila Yuen）而言，調整市反成「尋寶」良機。她於2024年樓市調整期間，將持有的美股套現，並與丈夫合資逾2,600萬元，購入位於黃竹坑站上蓋的港島南岸第三期Blue Coast兩個單位。談及投資置業心得，她接受《星島頭條》訪問時分享見解，「距離深圳越遠，物業其實是越抗跌的，因為那段距離就是你那層樓的護城河」。此外，她明言投資物業時，買家應秉持「左側交易」邏輯，意即在市場趨勢尚未明確回升前，提前進場佈局，以把握最大的升值潛力。

炒美股贏錢用利潤置業

Mila購入的兩伙單位中，其中一伙為實用面積約452方呎的高層兩房戶，作價逾1,000萬元；另一伙則為實用面積約640方呎的低層三房戶，作價約1,600萬元。兩伙合共涉資逾2,600萬元，他們選擇承造約六成按揭，支付約四成首期，總貸款額近1,700萬元。即使現時月供約7萬元，她未感到有壓力，「以我們收入最差的一年來計算，要負擔這個數目依然覺得舒適。」

Mila購入的兩伙單位中，其中一伙為實用面積約640方呎的低層三房戶，作價約1,600萬元。

談及入市資金的來源，Mila透露2024年時她炒美股大有斬獲，更形容獲利金額大得「我們從未見過這個數」，於是決定將部分利潤套現並轉投「磚頭」。她分享其理財哲學時解釋，「賺到錢就一定要拿出來，你要去感受自己的生活因為這筆財富而出現了甚麼變化，你要真實地觸摸到它。如果一切只停留在帳面數字，感覺會很虛幻，好像在玩遊戲機一樣。所以我們萌生了買樓這個念頭，將部分投資利潤變成實體資產。」

呎價低水吸引連買兩伙入市

回憶置業經過，她表示自己本身就居於黃竹坑，對該區較為熟悉，因此當區內有新盤推出，自己亦多加留意。事實上，當時Mila亦看過不同區的一手或二手港鐵上蓋樓盤，不過大部分都不太合乎心水，而Blue Coast發展商長實當年以低同區市價約三成的售價開售，Mila直指這項價格優勢成為她拍板入市的最大催化劑，「最緊要是平！」

黃竹坑站上蓋港島南岸第三期Blue Coast。

翻查資料，Blue Coast 3B期於2024年3月公布首張價單，首批涉及138伙，扣除最高15%折扣後，折實入場費約878萬元，折實呎價18,998至24,072元，折實平均呎價約21,968元。

若與同區對上一個新盤，即2023年7月推出的港島南岸第四期海盈山第4A期首批折實呎價23,988元至35,001元、折實均價約27,989元相比，定價平約21%；若與2021年推出的第一期晉環首批折實呎價27,005至34,131元、平均呎價約29,689元比較，Blue Coast折讓幅度更接近三成。

為增加中籤勝算，Mila和丈夫各入票抽兩伙單位，最終丈夫沒有抽中，而她則成功中籤，並揀選兩伙心水單位入市。

談及對黃竹坑的居住感受，Mila大讚區內起居十分便利，前往金鐘上班的車程亦極短。雖然該區暫時尚未發展成熟，但她對區內潛力充滿信心。

談及對黃竹坑的居住感受，Mila大讚區內起居十分便利，前往金鐘上班的車程亦極短。雖然該區暫時尚未發展成熟，但她對區內潛力充滿信心，「尤其是我們買入這裏之前，區內只有港鐵站，連大型商場都未有。所以買樓就是要看前景，隨着各項設施慢慢落成，等到所有配套都完善了，樓價自然已經出現溢價。」

投資物業秉持「左側交易」邏輯

為何在市場氣氛疲弱時出手？Mila解釋，她投資物業時秉持「左側交易」邏輯。她指出在股票交易中，通常「右側交易」相對安全一些，但樓市就不同，「在左側的話，發展商開價會開得低一點，或者在二手市場，業主願意多劈價，買家可以不斷殺價，甚至還有幾十個業主給你選擇，絕對是買家主導的情況；如果在右側，則需要接受業主或發展商的反價」。

她更認為，由於單位買入價比同區市價低，提供了足夠的安全邊際，即使樓市繼續橫行甚至輕微下跌，風險也在可控範圍內。

Mila認為港島等核心區域，因其獨特的商業中心地位及無法複製的城市景觀，對內地來港的頂尖專才和本地金融從業員具備長久的吸引力。

港島具獨特商業中心地位

除「左側交易」邏輯外，Mila更總結出「離深圳越遠，物業越保值」的理論。她分析，過於靠近深圳的地區，其樓價容易受到深圳樓市表現影響，甚至可能與深圳物業產生「替代效應」，潛在買家或會選擇直接居住在生活成本較低的深圳。相反，她認為港島等核心區域，因其獨特的商業中心地位及無法複製的城市景觀，對內地來港的頂尖專才和本地金融從業員具備長久的吸引力。

其次，作為全新樓盤，在銀行按揭審批上較具優勢，更受需要承造高成數按揭的年輕買家青睞。另外，新盤配備完善會所設施，對追求生活質素的年輕家庭和留學生租客也更具吸引力，有助於支撐其租金回報和資產價值。

持續「睇樓」靜待下一時機

Mila坦言，這次入市算是人生第一次樓市投資，兩伙單位計劃一間與丈夫自住，另一間則視乎市況，若有買家開出進取價格，亦會考慮出售以實現利潤。對於未來，她抱持開放態度，表示會持續將「睇樓」作為一種生活消遣，靜待下一個「划算」的時機出現。

根據美聯資料顯示，近30日該新盤二手成交呎價介乎22,016至34,900元，對比Blue Coast當年首張價單已有不俗的升幅。美聯物業山頂南區豪宅黃竹坑站分行楊家俊亦表示，近日該屋苑一個中層三房單位以2,598萬元易手，折合實用呎價約26,728元，原業主於2024年以約2,213萬元購入上述物業，持貨約兩年，是次轉手帳面獲利約385萬元，物業升值逾17%。