财经KOL两年前2600万低位买楼 分享两大投资心法「距离深圳越远 抗跌力越高」

在楼市下行周期，不少人视置业为畏途，但对财经KOL兼宝夏资本创办人阮静瑶（Mila Yuen）而言，调整市反成「寻宝」良机。她于2024年楼市调整期间，将持有的美股套现，并与丈夫合资逾2,600万元，购入位于黄竹坑站上盖的港岛南岸第三期Blue Coast两个单位。谈及投资置业心得，她接受《星岛头条》访问时分享见解，「距离深圳越远，物业其实是越抗跌的，因为那段距离就是你那层楼的护城河」。此外，她明言投资物业时，买家应秉持「左侧交易」逻辑，意即在市场趋势尚未明确回升前，提前进场布局，以把握最大的升值潜力。

炒美股赢钱 用利润置业

Mila购入的两伙单位中，其中一伙为实用面积约452方呎的高层两房户，作价逾1,000万元；另一伙则为实用面积约640方呎的低层三房户，作价约1,600万元。两伙合共涉资逾2,600万元，他们选择承造约六成按揭，支付约四成首期，总贷款额近1,700万元。即使现时月供约7万元，她未感到有压力，「以我们收入最差的一年来计算，要负担这个数目依然觉得舒适。」

谈及入市资金的来源，Mila透露2024年时她炒美股大有斩获，更形容获利金额大得「我们从未见过这个数」，于是决定将部分利润套现并转投「砖头」。她分享其理财哲学时解释，「赚到钱就一定要拿出来，你要去感受自己的生活因为这笔财富而出现了甚么变化，你要真实地触摸到它。如果一切只停留在帐面数字，感觉会很虚幻，好像在玩游戏机一样。所以我们萌生了买楼这个念头，将部分投资利润变成实体资产。」

呎价低水吸引 连买两伙入市

回忆置业经过，她表示自己本身就居于黄竹坑，对该区较为熟悉，因此当区内有新盘推出，自己亦多加留意。事实上，当时Mila亦看过不同区的一手或二手港铁上盖楼盘，不过大部分都不太合乎心水，而Blue Coast发展商长实当年以低同区市价约三成的售价开售，Mila直指这项价格优势成为她拍板入市的最大催化剂，「最紧要是平！」

翻查资料，Blue Coast 3B期于2024年3月公布首张价单，首批涉及138伙，扣除最高15%折扣后，折实入场费约878万元，折实呎价18,998至24,072元，折实平均呎价约21,968元。

若与同区对上一个新盘，即2023年7月推出的港岛南岸第四期海盈山第4A期首批折实呎价23,988元至35,001元、折实均价约27,989元相比，定价平约21%；若与2021年推出的第一期晋环首批折实呎价27,005至34,131元、平均呎价约29,689元比较，Blue Coast折让幅度更接近三成。

为增加中签胜算，Mila和丈夫各入票抽两伙单位，最终丈夫没有抽中，而她则成功中签，并拣选两伙心水单位入市。

谈及对黄竹坑的居住感受，Mila大赞区内起居十分便利，前往金钟上班的车程亦极短。虽然该区暂时尚未发展成熟，但她对区内潜力充满信心，「尤其是我们买入这里之前，区内只有港铁站，连大型商场都未有。所以买楼就是要看前景，随着各项设施慢慢落成，等到所有配套都完善了，楼价自然已经出现溢价。」

投资物业秉持「左侧交易」逻辑

为何在市场气氛疲弱时出手？Mila解释，她投资物业时秉持「左侧交易」逻辑。她指出在股票交易中，通常「右侧交易」相对安全一些，但楼市就不同，「在左侧的话，发展商开价会开得低一点，或者在二手市场，业主愿意多劈价，买家可以不断杀价，甚至还有几十个业主给你选择，绝对是买家主导的情况；如果在右侧，则需要接受业主或发展商的反价」。

她更认为，由于单位买入价比同区市价低，提供了足够的安全边际，即使楼市继续横行甚至轻微下跌，风险也在可控范围内。

港岛具独特商业中心地位

除「左侧交易」逻辑外，Mila更总结出「离深圳越远，物业越保值」的理论。她分析，过于靠近深圳的地区，其楼价容易受到深圳楼市表现影响，甚至可能与深圳物业产生「替代效应」，潜在买家或会选择直接居住在生活成本较低的深圳。相反，她认为港岛等核心区域，因其独特的商业中心地位及无法复制的城市景观，对内地来港的顶尖专才和本地金融从业员具备长久的吸引力。

其次，作为全新楼盘，在银行按揭审批上较具优势，更受需要承造高成数按揭的年轻买家青睐。另外，新盘配备完善会所设施，对追求生活质素的年轻家庭和留学生租客也更具吸引力，有助于支撑其租金回报和资产价值。

持续「睇楼」 静待下一时机

Mila坦言，这次入市算是人生第一次楼市投资，两伙单位计划一间与丈夫自住，另一间则视乎市况，若有买家开出进取价格，亦会考虑出售以实现利润。对于未来，她抱持开放态度，表示会持续将「睇楼」作为一种生活消遣，静待下一个「划算」的时机出现。

根据美联资料显示，近30日该新盘二手成交呎价介乎22,016至34,900元，对比Blue Coast当年首张价单已有不俗的升幅。美联物业山顶南区豪宅黄竹坑站分行杨家俊亦表示，近日该屋苑一个中层三房单位以2,598万元易手，折合实用呎价约26,728元，原业主于2024年以约2,213万元购入上述物业，持货约两年，是次转手帐面获利约385万元，物业升值逾17%。

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