買地建宿舍回本長達16年恐難撬動傳統發展商專家倡借鑒外國夥拍基金營運｜租盤Million

更新時間：06:00 2026-03-25 HKT
發佈時間：06:00 2026-03-25 HKT

為應對本地大學宿舍「一位難求」的困境，政府首次以賣地方式，推出三幅分別位於啟德、沙田及東涌東的商業地用作發展學生宿舍，合共可提供約4,500個宿位。團結香港基金副總裁葉文祺在接受《星島頭條》專訪時直言，三塊地皮便利程度參差不齊，加上建築成本高昂、回報期長達16年，對追求「短期、便宜、快速」的傳統發展商而言，吸引力不足。他認為，要真正撬動市場，必須借鑑外國成熟經驗，推動更專業化及機構化的私人營運模式。

葉文祺認為，要真正撬動市場，必須借鑑外國成熟經驗，推動更專業化及機構化的私人營運模式。

三塊地皮吸引力參差

發展局最新公布，是次推出的三幅用地共收到22份意向書，主要來自地產發展商和學生宿舍營運商，並計劃最快於新財年推出招標。葉文祺對此表示，雖然數字反映市場有一定興趣，但意向書階段僅屬「入場券」，主要讓有興趣的發展商及營運商取得更多招標資料，方便後續部署入標，並不一定代表最終投標反應會同樣熱烈。

葉文祺認為，儘管地皮位處市區或擴展市區，且毋須另行規劃申請，但其吸引力依然參差不齊。他分析，沙田地皮鄰近港鐵站及恒生大學，潛力最優，恒生大學本身也可能是潛在買家。相比之下，啟德地皮的機會成本巨大，其土地若用作發展私人住宅或甲級商廈，價值可能遠超學生宿舍的回報。而東涌地皮雖鄰近將於2029年通車的港鐵東涌東站，但目前周邊配套尚待發展，短期吸引力最低。

三幅用地中，以啟德3B區4號地的規模最大，毗鄰新急症醫院，可建樓面近46.3萬方呎，市場估值約23.1億至27.8億元。其次為東涌東用地，可建樓面約24.8萬方呎，估值約4.8億至7.3億元。規模最小的沙田小瀝源用地，可建樓面亦逾10.7萬方呎，估值約4.3億至5.4億元。

回本期或許長達16年

雖然政府積極推地建設學生宿舍，但葉文祺認為傳統發展商仍有卻步及顧慮。他指出，高昂的投資成本、漫長的回本期，與傳統發展商的開發模式存在衝突。他具體計算，三幅土地總樓面面積約81.8萬方呎，假設建築成本每平方呎6,000元（未計地價），總建築成本已接近50億元。政府預計可提供約4,500個宿位，若以市價每月租金6,000元計算，即使滿租，每年的租金收入亦僅約3.2億元，意味著回本期長達16年之久。然而，「傳統發展商最喜歡的模式是，建成後迅速出售單位以回籠資金，這種長週期的收租模式，對於他們的吸引力有限。」

因此他預期，即使有意向遞交，後續合作模式或需探索由發展商負責興建，完工後將整幢物業出售給尋求長期穩定現金流的基金；或是雙方以股權合作形式，基金投入資金並負責後期營運。

「城中學舍」門檻高

除了賣地，政府亦寄望透過「城中學舍」計劃，鼓勵市場將現有酒店或商廈改裝為學生宿舍。葉文祺解釋，投資者普遍傾向改裝酒店，因其已有現成房間，改裝成本相對較低。但將整棟商廈改為宿舍，則完全是另一回事。團結香港基金助理研究總監梁躍昊表示，「商廈的挑戰在於，你必須滿足一系列嚴格的建築規限，包括通風、採光、消防安全、如走道寬度、樓層規模等，任何一項不達標，申請都可能被拒。」

更重要的是，政府為保障學生安全，傾向申請者將「整幢」或「大部分」樓層進行改建，以避免住戶背景複雜的混合用途情況，這意味著不接受僅改裝一兩層的零散申請，無形中將不少業權分散的舊式商廈排除在外。

以啟德3B區4號地的規模最大，毗鄰新急症醫院，可建樓面近46.3萬方呎，市場估值高達27.8億元。

東涌東用地，可建樓面約24.8萬方呎，估值約7.3億元。

規模最小的沙田小瀝源用地，可建樓面亦逾10.7萬方呎，估值約5.4億元。

學生家長更看重管理

儘管挑戰重重，葉文祺對學生宿舍市場的長遠發展依然樂觀，認為市場遠未飽和，正處於「供不應求」的初期階段。他以英國成熟的學生宿舍市場為例，當地大部分宿舍均由私人公司專業化營運，模式主要有兩種：一是私人公司將整幢建築以「主租約」形式租給大學，由大學自行分配；二是基金或專業機構自行營運，直接接收來自不同大學的學生。

梁躍昊表示，「商廈的挑戰在於，你必須滿足一系列嚴格的建築規限，任何一項不達標，申請都可能被拒。」

他預測，香港市場也將朝著以上更機構化、專業化的方向發展。而驅動這一轉變的，除了龐大的需求，還有有趣的現象，「學生宿舍的金主，往往不是學生本人，而是他們的家長，尤其是內地家長。學生可能只想要自由，與同學在校外合租，但負責付錢的家長，他們更看重的是宿舍的管理是否完善、安全是否有保障，甚至有沒有提供課外活動等增值服務。」因此，管理規範、有品牌、能讓家長放心的宿舍，即使租金更高，也可在市場上脫穎而出。

要真正解決香港學生宿舍的龐大缺口，單靠零星的政府項目或地皮並不足夠。葉文祺認為，未來的關鍵在於創造一個有利的投資環境，吸引更多具備長線眼光的專業資本參與，建立一個既能滿足需求，又能保障學生福祉的多元化、多層次的市場。

記者：Million