买地建宿舍回本长达16年恐难撬动传统发展商专家倡借鉴外国伙拍基金营运｜租盘Million

更新时间：06:00 2026-03-25 HKT
发布时间：06:00 2026-03-25 HKT

为应对本地大学宿舍「一位难求」的困境，政府首次以卖地方式，推出三幅分别位于启德、沙田及东涌东的商业地用作发展学生宿舍，合共可提供约4,500个宿位。团结香港基金副总裁叶文祺在接受《星岛头条》专访时直言，三块地皮便利程度参差不齐，加上建筑成本高昂、回报期长达16年，对追求「短期、便宜、快速」的传统发展商而言，吸引力不足。他认为，要真正撬动市场，必须借鉴外国成熟经验，推动更专业化及机构化的私人营运模式。

叶文祺认为，要真正撬动市场，必须借鉴外国成熟经验，推动更专业化及机构化的私人营运模式。

三块地皮吸引力参差

发展局最新公布，是次推出的三幅用地共收到22份意向书，主要来自地产发展商和学生宿舍营运商，并计划最快于新财年推出招标。叶文祺对此表示，虽然数字反映市场有一定兴趣，但意向书阶段仅属「入场券」，主要让有兴趣的发展商及营运商取得更多招标资料，方便后续部署入标，并不一定代表最终投标反应会同样热烈。

叶文祺认为，尽管地皮位处市区或扩展市区，且毋须另行规划申请，但其吸引力依然参差不齐。他分析，沙田地皮邻近港铁站及恒生大学，潜力最优，恒生大学本身也可能是潜在买家。相比之下，启德地皮的机会成本巨大，其土地若用作发展私人住宅或甲级商厦，价值可能远超学生宿舍的回报。而东涌地皮虽邻近将于2029年通车的港铁东涌东站，但目前周边配套尚待发展，短期吸引力最低。

三幅用地中，以启德3B区4号地的规模最大，毗邻新急症医院，可建楼面近46.3万方呎，市场估值约23.1亿至27.8亿元。其次为东涌东用地，可建楼面约24.8万方呎，估值约4.8亿至7.3亿元。规模最小的沙田小沥源用地，可建楼面亦逾10.7万方呎，估值约4.3亿至5.4亿元。

回本期或许长达16年

虽然政府积极推地建设学生宿舍，但叶文祺认为传统发展商仍有却步及顾虑。他指出，高昂的投资成本、漫长的回本期，与传统发展商的开发模式存在冲突。他具体计算，三幅土地总楼面面积约81.8万方呎，假设建筑成本每平方呎6,000元（未计地价），总建筑成本已接近50亿元。政府预计可提供约4,500个宿位，若以市价每月租金6,000元计算，即使满租，每年的租金收入亦仅约3.2亿元，意味著回本期长达16年之久。然而，「传统发展商最喜欢的模式是，建成后迅速出售单位以回笼资金，这种长周期的收租模式，对于他们的吸引力有限。」

因此他预期，即使有意向递交，后续合作模式或需探索由发展商负责兴建，完工后将整幢物业出售给寻求长期稳定现金流的基金；或是双方以股权合作形式，基金投入资金并负责后期营运。

「城中学舍」门槛高

除了卖地，政府亦寄望透过「城中学舍」计划，鼓励市场将现有酒店或商厦改装为学生宿舍。叶文祺解释，投资者普遍倾向改装酒店，因其已有现成房间，改装成本相对较低。但将整栋商厦改为宿舍，则完全是另一回事。团结香港基金助理研究总监梁跃昊表示，「商厦的挑战在于，你必须满足一系列严格的建筑规限，包括通风、采光、消防安全、如走道宽度、楼层规模等，任何一项不达标，申请都可能被拒。」

更重要的是，政府为保障学生安全，倾向申请者将「整幢」或「大部分」楼层进行改建，以避免住户背景复杂的混合用途情况，这意味著不接受仅改装一两层的零散申请，无形中将不少业权分散的旧式商厦排除在外。

以启德3B区4号地的规模最大，毗邻新急症医院，可建楼面近46.3万方呎，市场估值高达27.8亿元。

东涌东用地，可建楼面约24.8万方呎，估值约7.3亿元。

规模最小的沙田小沥源用地，可建楼面亦逾10.7万方呎，估值约5.4亿元。

学生家长更看重管理

尽管挑战重重，叶文祺对学生宿舍市场的长远发展依然乐观，认为市场远未饱和，正处于「供不应求」的初期阶段。他以英国成熟的学生宿舍市场为例，当地大部分宿舍均由私人公司专业化营运，模式主要有两种：一是私人公司将整幢建筑以「主租约」形式租给大学，由大学自行分配；二是基金或专业机构自行营运，直接接收来自不同大学的学生。

梁跃昊表示，「商厦的挑战在于，你必须满足一系列严格的建筑规限，任何一项不达标，申请都可能被拒。」

他预测，香港市场也将朝著以上更机构化、专业化的方向发展。而驱动这一转变的，除了庞大的需求，还有有趣的现象，「学生宿舍的金主，往往不是学生本人，而是他们的家长，尤其是内地家长。学生可能只想要自由，与同学在校外合租，但负责付钱的家长，他们更看重的是宿舍的管理是否完善、安全是否有保障，甚至有没有提供课外活动等增值服务。」因此，管理规范、有品牌、能让家长放心的宿舍，即使租金更高，也可在市场上脱颖而出。

要真正解决香港学生宿舍的庞大缺口，单靠零星的政府项目或地皮并不足够。叶文祺认为，未来的关键在于创造一个有利的投资环境，吸引更多具备长线眼光的专业资本参与，建立一个既能满足需求，又能保障学生福祉的多元化、多层次的市场。

记者：Million