代理推薦「遺產契」物業準買家因按揭疑慮放棄專家拆解業權買賣風險

更新時間：06:00 2026-03-14 HKT
發佈時間：06:00 2026-03-14 HKT

申請按揭是置業過程中重要且複雜的一環，有準買家在社交平台發文，稱獲地產代理推薦同一座大廈的上下層兩個單位，當得知下層單位為「遺產契」物業後，他因坊間流傳此類單位無法承造按揭，遂拒絕考慮，帖文引起討論。現時大眾對「遺產契」物業按揭存有疑問，《星島頭條》為此專訪中原按揭董事總經理王美鳳，解答相關迷思。

網民：遺產盤屬好貨

該名準買家表示，代理同時推薦同一座大廈的10樓A室及11樓A室。當得知10樓單位為「遺產契」物業後，擔心業權爭議會影響按揭審批遂放棄考慮，轉攻上方單位並在大型銀行網站成功估價。不過，他仍有憂慮，若原業主曾在10樓單位內離世，會否連累上層單位的估價與按揭審批。

帖文一出，隨即引起不少回應，有人表示「邊個話你聽遺產契做唔到按揭」，有人認為，遺產樓反而是「好貨」，指出後人通常只求盡快套現分錢，不太計較賺蝕，較容易議價；另有留言指出，遺產物業、凶宅與按揭獲批與否三者並無必然關係。

俗稱「遺產契」的物業，是指原業權人過身後，物業成為遺產。

大眾普遍認為遺產樓買賣程序繁複，憂慮業權不清，影響按揭批出。王美鳳表示，俗稱「遺產契」的物業，是指原業權人過身後，物業成為遺產。

若屬「聯權共有」（俗稱「長命契」），當其中一位聯權共有人去世，其所持有的物業權益會自動及完整地轉移給其他在生的聯權共有人，因此處理手續相對簡單。在生的業權人只需要將先人的死亡證連同相關法律文件，交由律師在土地註冊處辦理登記手續。完成後，業權記錄便會更新，整個遺產物業轉名程序就此完成。

若原業權人生前立下清晰遺囑，遺產分配便會按其意願進行。遺囑指定的「遺囑執行人」可向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。這份文件等同法院確認遺囑有效，正式授權執行人處理物業買賣；若原業權人沒有訂立遺囑，合資格的繼承人需向法院申請成為遺產管理人，並取得「遺產管理書」（Letters of Administration），才有權處理遺產，包括將遺產物業出售。

王美鳳表示，由於銀行對遺產物業的取態不一，最理想做法是先向銀行確認所需文件及批核條件。

王美鳳指出，在土地註冊處正式登記「遺囑認證書」後，銀行一般都會接受按揭申請；而對於無遺囑個案，在登記「遺產管理書」後，有銀行已可接受按揭申請，但亦有不少銀行會要求借款人完成申請及登記「遺產歸屬契」（Assent），才接納按揭申請。這份文件的作用，是正式將物業的業權由死者的名義轉移至指定受益人的名下。

若上述法律手續未完成，「遺產契」物業的按揭申請會被拒，而由於銀行對遺產物業的取態不一，最理想做法是先向銀行確認所需文件及批核條件。

律師把關業權查冊不可或缺

王美鳳續指，即使銀行同意批出按揭，最終仍會聘請律師查核物業是否具備良好業權，包括核實是否有業權不清的地方。若律師發現業權不清或中途出現遺產爭拗，買家最終可能無法順利完成按揭手續。她強調，這種潛在的業權風險不僅限於遺產物業，在一般常規物業買賣中同樣有機會發生，因此買入物業前從物業查冊先了解基本的業權情況及確認業主身份。

針對該買家擔憂若下層單位業主曾在室內離世，會否影響上層單位的按揭問題，王美鳳表示，假設原業主在單位內因年老或疾病自然離世，一般不會被界定為「凶宅」，原則上不會拖累相鄰或上下層單位的估價與按揭。

她補充，只有在極端情況下，例如遺體發臭或牽涉新聞報道，銀行才可能留下相關紀錄。整體而言，單位內自然身故的影響通常相對輕微，一般不視作事故單位，亦未至於波及旁邊或上下層的物業；若有疑慮，可先找銀行替物業作估價，若屬於市場正常價格，及銀行如常接納按揭申請，意味物業未受影響。