代理推荐「遗产契」物业准买家因按揭疑虑放弃专家拆解业权买卖风险

更新时间：06:00 2026-03-14 HKT
发布时间：06:00 2026-03-14 HKT

申请按揭是置业过程中重要且复杂的一环，有准买家在社交平台发文，称获地产代理推荐同一座大厦的上下层两个单位，当得知下层单位为「遗产契」物业后，他因坊间流传此类单位无法承造按揭，遂拒绝考虑，帖文引起讨论。现时大众对「遗产契」物业按揭存有疑问，《星岛头条》为此专访中原按揭董事总经理王美凤，解答相关迷思。

网民：遗产盘属好货

该名准买家表示，代理同时推荐同一座大厦的10楼A室及11楼A室。当得知10楼单位为「遗产契」物业后，担心业权争议会影响按揭审批遂放弃考虑，转攻上方单位并在大型银行网站成功估价。不过，他仍有忧虑，若原业主曾在10楼单位内离世，会否连累上层单位的估价与按揭审批。

帖文一出，随即引起不少回应，有人表示「边个话你听遗产契做唔到按揭」，有人认为，遗产楼反而是「好货」，指出后人通常只求尽快套现分钱，不太计较赚蚀，较容易议价；另有留言指出，遗产物业、凶宅与按揭获批与否三者并无必然关系。

俗称「遗产契」的物业，是指原业权人过身后，物业成为遗产。

大众普遍认为遗产楼买卖程序繁复，忧虑业权不清，影响按揭批出。王美凤表示，俗称「遗产契」的物业，是指原业权人过身后，物业成为遗产。

若属「联权共有」（俗称「长命契」），当其中一位联权共有人去世，其所持有的物业权益会自动及完整地转移给其他在生的联权共有人，因此处理手续相对简单。在生的业权人只需要将先人的死亡证连同相关法律文件，交由律师在土地注册处办理登记手续。完成后，业权记录便会更新，整个遗产物业转名程序就此完成。

若原业权人生前立下清晰遗嘱，遗产分配便会按其意愿进行。遗嘱指定的「遗嘱执行人」可向高等法院遗产承办处申请「遗嘱认证书」（Grant of Probate）。这份文件等同法院确认遗嘱有效，正式授权执行人处理物业买卖；若原业权人没有订立遗嘱，合资格的继承人需向法院申请成为遗产管理人，并取得「遗产管理书」（Letters of Administration），才有权处理遗产，包括将遗产物业出售。

王美凤表示，由于银行对遗产物业的取态不一，最理想做法是先向银行确认所需文件及批核条件。

王美凤指出，在土地注册处正式登记「遗嘱认证书」后，银行一般都会接受按揭申请；而对于无遗嘱个案，在登记「遗产管理书」后，有银行已可接受按揭申请，但亦有不少银行会要求借款人完成申请及登记「遗产归属契」（Assent），才接纳按揭申请。这份文件的作用，是正式将物业的业权由死者的名义转移至指定受益人的名下。

若上述法律手续未完成，「遗产契」物业的按揭申请会被拒，而由于银行对遗产物业的取态不一，最理想做法是先向银行确认所需文件及批核条件。

律师把关业权查册不可或缺

王美凤续指，即使银行同意批出按揭，最终仍会聘请律师查核物业是否具备良好业权，包括核实是否有业权不清的地方。若律师发现业权不清或中途出现遗产争拗，买家最终可能无法顺利完成按揭手续。她强调，这种潜在的业权风险不仅限于遗产物业，在一般常规物业买卖中同样有机会发生，因此买入物业前从物业查册先了解基本的业权情况及确认业主身份。

针对该买家担忧若下层单位业主曾在室内离世，会否影响上层单位的按揭问题，王美凤表示，假设原业主在单位内因年老或疾病自然离世，一般不会被界定为「凶宅」，原则上不会拖累相邻或上下层单位的估价与按揭。

她补充，只有在极端情况下，例如遗体发臭或牵涉新闻报道，银行才可能留下相关纪录。整体而言，单位内自然身故的影响通常相对轻微，一般不视作事故单位，亦未至于波及旁边或上下层的物业；若有疑虑，可先找银行替物业作估价，若属于市场正常价格，及银行如常接纳按揭申请，意味物业未受影响。