投資者購商廈搶灘學生宿舍三星級酒店近掃光「城中學舍」催生香港新興資產｜租盤Million

更新時間：06:00 2026-03-11 HKT
發佈時間：06:00 2026-03-11 HKT

「城中學舍」為香港樓市目前最熱門話題，面對龐大的學生住宿需求，以及本地寫字樓空置率高企的情況，市場正掀起將寫字樓改建成宿舍租給學生的浪潮。然而，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平在接受《星島頭條》專訪時指出，雖然學生宿舍市場前景廣闊，但將商廈改建為學生宿舍並非「萬靈丹」，投資者需先審視樓宇規格、業權及成本效益這三道難關，才能確保盈利。

陳錦平強調，「並非所有空置商廈都適合做宿舍」。

甲廈空置率達17% 創歷史新高

陳錦平表示，寫字樓市場情況嚴峻，整體甲廈空置率已攀升至17%，創下歷史新高，相當於1,500萬方呎的樓面面積被閒置，規模足以覆蓋整個中環核心區，「這個數字理論上還會繼續上升」。其中，九龍東空置率最高，截至2025年9月底曾高達23.7%，灣仔及銅鑼灣緊隨其後，而中環因金融機構擴張需求增加，空置率轉穩，約11%。整體租金方面，已自2019年高位下跌超過四成，大部分地區都由租客主導，業主不得不提供更長的免租期及裝修補貼來吸引租客。

另一方面，學生宿舍市場火爆，政府銳意將香港打造成國際教育樞紐，放寬非本地生學位，導致市場估計出現高達7萬至10萬個宿位的龐大缺口。

雖然空置商廈多、宿舍需求大，市場看似前景無限，為投資者開闢一個「藍海」；但陳錦平強調，「並非所有空置商廈都適合做宿舍」，又認為許多投資者對改建過於樂觀，忽視實際操作的複雜性。

寫字樓市場情況嚴峻，整體甲廈空置率已攀升至17%，創下歷史新高。

難關一：樓宇「先天不足」

陳錦平解釋，寫字樓的設計初衷與住宅截然不同。根據《建築物條例》，任何用作居住用途的房間任何部分，距離直接面對室外訂明的窗，在房間內量度不得多於9米。然而，不少商廈的樓面面積每層都超過1萬平方呎，若要滿足《建築物條例》，會導致許多空間浪費，更有採光問題。其次，水電改造亦是巨大麻煩，要為每個宿舍房間增設洗手間，改造排污系統的成本可能高得驚人。

難關二：業權分散難整合

除此之外，陳錦平指出，「理想的改建項目必須是單一業權。」不過，香港許多商廈業權分散，要統一所有業主同意改建幾乎是不可能的任務。即使是租用作辦公室，租客通常更偏好業權單一的商廈，特別是跨國公司或者大公司，只有整幢由單一業主持有的物業，才具備整體改造宿舍的基本前提。

難關三：成本與回報不成比

若能克服前兩關，投資者仍需面對最現實的成本問題，最終或需轉嫁至租金。陳錦平提醒，「學生始終靠父母資助，對租金非常敏感，若『城中學舍』的租金高於合租普通住宅，將會失去所有吸引力。」另外，對大型發展商而言，將優質資產降格為學生宿舍，未來若打算退場，還原又需一筆巨資，相信他們寧願觀望，也不願輕易「動刀」。

酒店物業已消化七七八八

近期市面上不乏酒店成交個案，皆改建成學生宿舍。例如位於葵涌的悅品酒店．荃灣全幢，早前淪為銀主盤，近期由華潤隆地以9.53億承接，平均每間客房作價163萬，預期提供逾900個宿位。陳錦平則直言，相比之下，酒店才是改建學生宿舍的首選，因其本身已具備獨立房間和洗手間，改裝成本極低，日後還原回酒店房間亦簡單。事實上，過去幾年市場上已有大量三星級或以下的舊式酒店成功改建，且出租情況理想，證明此模式的商業價值。例如萬通集團旗下旺角砵蘭街M1酒店已全幢租出，由學生宿舍營運商承租，月租逾90萬，平均呎租逾35元。

不過，他透露，適合改建宿舍的酒店物業幾乎已被市場消化，「做到現在，酒店開始不是很多幢可以讓你買到，仍然見到這個需求，才去考慮寫字樓。」投資者目光因而開始轉向小型、位於非核心區的乙、丙級商廈。

符合國際基金投資窗口期

展望未來，陳錦平分析指，學生宿舍市場的核心驅動力在於持續且強勁的需求，只要政府繼續推動香港的國際教育樞紐品牌，龐大的學生宿位供需缺口在可見未來仍將持續存在，為投資者提供穩固的市場基礎，「即使政府推出新的專用宿舍土地，由規劃到落成亦需多年時間，無法即時滿足市場渴求，這便為現有市場參與者提供了寶貴的發展窗口」。

他進一步指出，從國際投資基金的角度看，這創造明確的投資窗口期。「基金的投資周期普遍為5至7年，這意味著即使市場在10年後可能趨於飽和，他們仍有充足的時間入場營運，並在此期間獲利退出」。

他表示，學生宿舍在香港正形成一個穩固的新興資產類別。

相比外國仍處於起步階段

然而，市場的成熟度是投資者必須正視的關鍵。他表示，「與英國、澳洲等已擁有成熟學生宿舍產業的市場相比，香港仍處於非常初期的起步階段。」他觀察到，這種初級狀態主要體現在兩方面，一是市場上缺乏整幢成熟學生宿舍的轉售成交，讓不少投資者對資產的未來流通性心存顧慮；二是香港目前也缺乏大規模營運學生宿舍的專業公司。

不過，陳錦平對其前景仍保樂觀態度，他預計，在未來2至3年內，隨著首批項目步入營運正軌，將會看到市場上陸續出現標誌性的整幢學生宿舍買賣。這些交易將為後來的投資者提供關鍵的定價參考及信心，從而推動市場加速成熟，讓學生宿舍在香港正式形成一個穩固的新興資產類別。

記者：Million