投资者购商厦抢滩学生宿舍三星级酒店近扫光「城中学舍」催生香港新兴资产｜租盘Million

更新时间：06:00 2026-03-11 HKT
发布时间：06:00 2026-03-11 HKT

「城中学舍」为香港楼市目前最热门话题，面对庞大的学生住宿需求，以及本地写字楼空置率高企的情况，市场正掀起将写字楼改建成宿舍租给学生的浪潮。然而，世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平在接受《星岛头条》专访时指出，虽然学生宿舍市场前景广阔，但将商厦改建为学生宿舍并非「万灵丹」，投资者需先审视楼宇规格、业权及成本效益这三道难关，才能确保盈利。

陈锦平强调，「并非所有空置商厦都适合做宿舍」。

甲厦空置率达17% 创历史新高

陈锦平表示，写字楼市场情况严峻，整体甲厦空置率已攀升至17%，创下历史新高，相当于1,500万方呎的楼面面积被闲置，规模足以覆盖整个中环核心区，「这个数字理论上还会继续上升」。其中，九龙东空置率最高，截至2025年9月底曾高达23.7%，湾仔及铜锣湾紧随其后，而中环因金融机构扩张需求增加，空置率转稳，约11%。整体租金方面，已自2019年高位下跌超过四成，大部分地区都由租客主导，业主不得不提供更长的免租期及装修补贴来吸引租客。

另一方面，学生宿舍市场火爆，政府锐意将香港打造成国际教育枢纽，放宽非本地生学位，导致市场估计出现高达7万至10万个宿位的庞大缺口。

虽然空置商厦多、宿舍需求大，市场看似前景无限，为投资者开辟一个「蓝海」；但陈锦平强调，「并非所有空置商厦都适合做宿舍」，又认为许多投资者对改建过于乐观，忽视实际操作的复杂性。

写字楼市场情况严峻，整体甲厦空置率已攀升至17%，创下历史新高。

难关一：楼宇「先天不足」

陈锦平解释，写字楼的设计初衷与住宅截然不同。根据《建筑物条例》，任何用作居住用途的房间任何部分，距离直接面对室外订明的窗，在房间内量度不得多于9米。然而，不少商厦的楼面面积每层都超过1万平方呎，若要满足《建筑物条例》，会导致许多空间浪费，更有采光问题。其次，水电改造亦是巨大麻烦，要为每个宿舍房间增设洗手间，改造排污系统的成本可能高得惊人。

难关二：业权分散难整合

除此之外，陈锦平指出，「理想的改建项目必须是单一业权。」不过，香港许多商厦业权分散，要统一所有业主同意改建几乎是不可能的任务。即使是租用作办公室，租客通常更偏好业权单一的商厦，特别是跨国公司或者大公司，只有整幢由单一业主持有的物业，才具备整体改造宿舍的基本前提。

难关三：成本与回报不成比

若能克服前两关，投资者仍需面对最现实的成本问题，最终或需转嫁至租金。陈锦平提醒，「学生始终靠父母资助，对租金非常敏感，若『城中学舍』的租金高于合租普通住宅，将会失去所有吸引力。」另外，对大型发展商而言，将优质资产降格为学生宿舍，未来若打算退场，还原又需一笔巨资，相信他们宁愿观望，也不愿轻易「动刀」。

酒店物业已消化七七八八

近期市面上不乏酒店成交个案，皆改建成学生宿舍。例如位于葵涌的悦品酒店．荃湾全幢，早前沦为银主盘，近期由华润隆地以9.53亿承接，平均每间客房作价163万，预期提供逾900个宿位。陈锦平则直言，相比之下，酒店才是改建学生宿舍的首选，因其本身已具备独立房间和洗手间，改装成本极低，日后还原回酒店房间亦简单。事实上，过去几年市场上已有大量三星级或以下的旧式酒店成功改建，且出租情况理想，证明此模式的商业价值。例如万通集团旗下旺角砵兰街M1酒店已全幢租出，由学生宿舍营运商承租，月租逾90万，平均呎租逾35元。

不过，他透露，适合改建宿舍的酒店物业几乎已被市场消化，「做到现在，酒店开始不是很多幢可以让你买到，仍然见到这个需求，才去考虑写字楼。」投资者目光因而开始转向小型、位于非核心区的乙、丙级商厦。

符合国际基金投资窗口期

展望未来，陈锦平分析指，学生宿舍市场的核心驱动力在于持续且强劲的需求，只要政府继续推动香港的国际教育枢纽品牌，庞大的学生宿位供需缺口在可见未来仍将持续存在，为投资者提供稳固的市场基础，「即使政府推出新的专用宿舍土地，由规划到落成亦需多年时间，无法即时满足市场渴求，这便为现有市场参与者提供了宝贵的发展窗口」。

他进一步指出，从国际投资基金的角度看，这创造明确的投资窗口期。「基金的投资周期普遍为5至7年，这意味著即使市场在10年后可能趋于饱和，他们仍有充足的时间入场营运，并在此期间获利退出」。

他表示，学生宿舍在香港正形成一个稳固的新兴资产类别。

相比外国仍处于起步阶段

然而，市场的成熟度是投资者必须正视的关键。他表示，「与英国、澳洲等已拥有成熟学生宿舍产业的市场相比，香港仍处于非常初期的起步阶段。」他观察到，这种初级状态主要体现在两方面，一是市场上缺乏整幢成熟学生宿舍的转售成交，让不少投资者对资产的未来流通性心存顾虑；二是香港目前也缺乏大规模营运学生宿舍的专业公司。

不过，陈锦平对其前景仍保乐观态度，他预计，在未来2至3年内，随著首批项目步入营运正轨，将会看到市场上陆续出现标志性的整幢学生宿舍买卖。这些交易将为后来的投资者提供关键的定价参考及信心，从而推动市场加速成熟，让学生宿舍在香港正式形成一个稳固的新兴资产类别。

记者：Million