港漂上水買樓 收樓前發現「缺契」 疑律師行遺失 買家嘆「首次香港買房 確實跟內地不一樣」
發佈時間：06:00 2026-02-19 HKT
在港置業是許多人的夢想，但若在最後交樓階段才發現「樓契缺失」，則無疑是一場惡夢。近日有一名港漂在小紅書發文求助，指其購買的二手單位成交前夕，竟被通知賣方遺失了關鍵的「按揭契」，令整項交易陷入僵局 。不過，執業大律師陸偉雄向《星島頭條》表示，理論上買家可以終止交易，並追討訂金。
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缺失按揭契有被挪用風險
事主透露，她於去年11月底購入了上水一個單位，12月初簽署正式買賣合約並支付大訂，按揭申請亦於今年1月底獲批，原定於2月27日交樓。正與家人滿心歡喜等待收樓、甚至開始聯絡裝修公司之際，卻突然接獲律師樓通知的「震撼彈」。
律師表示，賣方未能提供完整文件，而缺失部分正正是關鍵的「按揭契」。根據律師解釋，存放樓契的律師行曾因違規被接管及吊銷牌照，加上文件和檔案保存系統欠妥善而造成遺失。雖然賣方的按揭銀行曾發出「結清貸款證明」，但該份缺失的按揭契或存在被挪用風險，可能會引發業權疑慮，造成法律糾紛。
業權瑕疵勢影響日後轉售
事主指，律師已去信按揭銀行重新評估風險。不過最讓她感到兩難的是，目前要單方面解除合約具有難度，且目前樓價已較當初買入時上升，意味放棄交易將面臨更高的買樓成本。另一方面，若銀行最終願意承造按揭，交易得以繼續，但因單位已存在業權瑕疵，勢必影響日後轉售時買家的承接意欲。她感嘆「第一次在香港買房，確實跟內地很不一樣，真的沒想過這些會發生在我們身上」。
大律師：買家有權終止交易
執業大律師陸偉雄對此表示，樓契涉及多份文件，其中按揭契（Mortgage Deed）是借款人與銀行簽訂的正式抵押合約，銀行在法律上對物業擁有一個稱為「法定押記」（Legal Charge）的權益，是樓契的重要文件之一。他認為，除非該單位是非買不可，否則在目前經濟環境下，買家沒理由以市價購入一個帶有業權瑕疵的物業。
陸偉雄強調，由於賣方未能履行提供「良好業權（Good Title）」的責任，無法提供完整樓契，假設買賣雙方已經簽署正式買賣合約，買家亦有權終止交易，並且取回已付訂金。他指出，今次買方律師表現相當盡職，能及時在成交前發現文件缺失，否則後果堪虞。
業主存放樓契 宜慎選律師樓
陸偉雄提到，現時不少業主選擇將樓契存放於律師樓，建議選擇信譽良好的律師樓，並了解他們的存放條款及安排。若因律師樓疏忽，例如管理不善、員工誤將文件丟棄等導致遺失，業主有權追討損失賠償，包括取消交易或物業貶值。
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針對缺失按揭契的補救方法，賣方需要到律師樓宣誓及說明遺失樓契的過程，並宣稱樓契沒有交予任何人或機構作財務抵押，之後由律師協助向土地註冊處申請取得樓契核證副本。至於所有的解釋信、書信往來及銀行證明等文件將會併入樓契，成為樓契的一部分，供未來的買家與律師查閱。
2027年擬推「業權註冊制度」
香港調解仲裁中心主席蘇文傑補充，政府已計劃推行「業權註冊制度」以取代現行的契約註冊制度，預計於2027年上半年實施，並優先於新批出土地推行。
在新制度下，業權註冊紀錄上的擁有人即為法律認可的真正擁有人。這不僅能減少欺詐交易，亦不再需要檢查或保存歷年一連串的實務業權文書，可徹底解決因遺失正本產生的問題，亦可簡化物業轉讓程序，提高效率並減低完成物業交易的成本及風險。
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