港漂上水买楼 收楼前发现「缺契」 疑律师行遗失 买家叹「首次香港买房 确实跟内地不一样」
发布时间：06:00 2026-02-19 HKT
在港置业是许多人的梦想，但若在最后交楼阶段才发现「楼契缺失」，则无疑是一场恶梦。近日有一名港漂在小红书发文求助，指其购买的二手单位成交前夕，竟被通知卖方遗失了关键的「按揭契」，令整项交易陷入僵局 。不过，执业大律师陆伟雄向《星岛头条》表示，理论上买家可以终止交易，并追讨订金。
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缺失按揭契有被挪用风险
事主透露，她于去年11月底购入了上水一个单位，12月初签署正式买卖合约并支付大订，按揭申请亦于今年1月底获批，原定于2月27日交楼。正与家人满心欢喜等待收楼、甚至开始联络装修公司之际，却突然接获律师楼通知的「震撼弹」。
律师表示，卖方未能提供完整文件，而缺失部分正正是关键的「按揭契」。根据律师解释，存放楼契的律师行曾因违规被接管及吊销牌照，加上文件和档案保存系统欠妥善而造成遗失。虽然卖方的按揭银行曾发出「结清贷款证明」，但该份缺失的按揭契或存在被挪用风险，可能会引发业权疑虑，造成法律纠纷。
业权瑕疵势影响日后转售
事主指，律师已去信按揭银行重新评估风险。不过最让她感到两难的是，目前要单方面解除合约具有难度，且目前楼价已较当初买入时上升，意味放弃交易将面临更高的买楼成本。另一方面，若银行最终愿意承造按揭，交易得以继续，但因单位已存在业权瑕疵，势必影响日后转售时买家的承接意欲。她感叹「第一次在香港买房，确实跟内地很不一样，真的没想过这些会发生在我们身上」。
大律师：买家有权终止交易
执业大律师陆伟雄对此表示，楼契涉及多份文件，其中按揭契（Mortgage Deed）是借款人与银行签订的正式抵押合约，银行在法律上对物业拥有一个称为「法定押记」（Legal Charge）的权益，是楼契的重要文件之一。他认为，除非该单位是非买不可，否则在目前经济环境下，买家没理由以市价购入一个带有业权瑕疵的物业。
陆伟雄强调，由于卖方未能履行提供「良好业权（Good Title）」的责任，无法提供完整楼契，假设买卖双方已经签署正式买卖合约，买家亦有权终止交易，并且取回已付订金。他指出，今次买方律师表现相当尽职，能及时在成交前发现文件缺失，否则后果堪虞。
业主存放楼契 宜慎选律师楼
陆伟雄提到，现时不少业主选择将楼契存放于律师楼，建议选择信誉良好的律师楼，并了解他们的存放条款及安排。若因律师楼疏忽，例如管理不善、员工误将文件丢弃等导致遗失，业主有权追讨损失赔偿，包括取消交易或物业贬值。
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针对缺失按揭契的补救方法，卖方需要到律师楼宣誓及说明遗失楼契的过程，并宣称楼契没有交予任何人或机构作财务抵押，之后由律师协助向土地注册处申请取得楼契核证副本。至于所有的解释信、书信往来及银行证明等文件将会并入楼契，成为楼契的一部分，供未来的买家与律师查阅。
2027年拟推「业权注册制度」
香港调解仲裁中心主席苏文杰补充，政府已计划推行「业权注册制度」以取代现行的契约注册制度，预计于2027年上半年实施，并优先于新批出土地推行。
在新制度下，业权注册纪录上的拥有人即为法律认可的真正拥有人。这不仅能减少欺诈交易，亦不再需要检查或保存历年一连串的实务业权文书，可彻底解决因遗失正本产生的问题，亦可简化物业转让程序，提高效率并减低完成物业交易的成本及风险。
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