業主喜獲300萬筍盤 2年後突被追收$6萬印花稅 質疑「政府冇錢」 專家解釋物業估價真定義
發佈時間：06:00 2026-01-30 HKT
上車做業主，成功「撈底」找到筍盤固然高興。不過，傳統智慧常言「寧買貴莫貪平 」，除了物業質素外，若成交價與市價有差距，隨時會被追收稅款差價。近日有業主求助，指自己於2024年購入一個樓價低於300萬元的單位，原本僅需繳付100元印花稅，豈料近日接獲差餉物業估價署（差估署）通知，要求補繳印花稅差價，涉資約6萬元。對此，資深測量師向《星島頭條》表示，政府確實有權追討差價，並分享了上訴的三大關鍵證據。
根據該名業主所述，她在2024年首次置業，當時以低於300萬元的價格買入單位，繳付印花稅100元。今年1月，她收到差估署信件，指該物業當時市值應為400萬元，因此要追收印花稅差價。若14日內未提出反對，印花稅將按400萬元的1.5%計算，即須繳付約6萬元。
最令她困惑的是，買樓時銀行的估價同樣低於300萬元，且順利批出按揭貸款，不明白為何稅局的估值會出現巨大偏差。面對突如其來的補稅通知，感到極為困擾，更表示「政府冇錢拎我地啲小市民開刀」遂在網上發帖尋求成功上訴的經驗。
成交價低於市價 稅局可追討印花稅差價
印花稅（俗稱釐印費）是在香港買樓不可或缺的開支。2024年《財政預算案》宣布樓市全面「撤辣」，所有置業人士繳交的從價印花稅（AVD）均按「第2標準稅率」計算，在此稅率下，樓價300萬元或以下的住宅物業，印花稅劃一僅為100元。去年，百元印花稅門檻更進一步放寬至400萬元或以下。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，根據《印花稅條例》，印花稅是依照物業成交價格或市值分階計算，並以較高者為準。若政府認為單位的成交價明顯低於當時市價，是有權追討有關印花稅差價。
他舉例，假設物業市價為600萬元，業主因私人交情或親屬關係以400萬元轉讓，差估署便會視之為低於市價交易，要求買方補足差額。
針對業主指「銀行估足價」的情況，張翹楚解釋，差估署與銀行的估價方法雖未完全公開，但均主要參考近期同類物業的成交案例進行調整。他提醒，現時多家銀行的網上估值系統數據可能源自同一間測量師行，故不能單純以為「多間銀行都報同一個價」就等於經過多個獨立專業評估。
至於何時會觸發稅局追稅，張翹楚指出，關鍵在於判斷成交價是否顯著偏離正常市場價格，除參考成交紀錄，當局還會審視出售是否異常急迫、交易雙方是否存在關聯（如親友間轉讓）、物業是否存在導致必須低價出售的特殊情況。
上訴關鍵3大證據
張翹楚表示，若業主不滿估值，可在信函註明的限期內（一般為28日）提出反對或上訴，並建議提供以下3大證據：
1. 詳細的專業估值資料
業主可提供銀行估算報告或聘請獨立測量師為相關物業之價值進行評估，為上訴提交證明。
2. 同期成交案例對比
業主可搜集同屋苑或同區相似樓齡單位的同期成交資料，包括成交價、面積及成交日期，證明自己的買入價與市場水平相距不遠。
3. 保留收樓當時照片
業主可從單位質素出發，說明售價偏低原因，例如樓層極低或景觀不理想，或是室內裝修極度殘舊，並提供成交時的內櫳圖片證明。
最後張翹楚提醒，業主收到追收通知後，必須先在限期內補繳稅款，然後同步提出上訴，切勿因等待上訴結果而逾期不繳款。若最終上訴成功，政府會退回多收的稅款。
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