业主喜获300万笋盘 2年后突被追收$6万印花税 质疑「政府冇钱」 专家解释物业估价真定义
发布时间：06:00 2026-01-30 HKT
上车做业主，成功「捞底」找到笋盘固然高兴。不过，传统智慧常言「宁买贵莫贪平 」，除了物业质素外，若成交价与市价有差距，随时会被追收税款差价。近日有业主求助，指自己于2024年购入一个楼价低于300万元的单位，原本仅需缴付100元印花税，岂料近日接获差饷物业估价署（差估署）通知，要求补缴印花税差价，涉资约6万元。对此，资深测量师向《星岛头条》表示，政府确实有权追讨差价，并分享了上诉的三大关键证据。
根据该名业主所述，她在2024年首次置业，当时以低于300万元的价格买入单位，缴付印花税100元。今年1月，她收到差估署信件，指该物业当时市值应为400万元，因此要追收印花税差价。若14日内未提出反对，印花税将按400万元的1.5%计算，即须缴付约6万元。
最令她困惑的是，买楼时银行的估价同样低于300万元，且顺利批出按揭贷款，不明白为何税局的估值会出现巨大偏差。面对突如其来的补税通知，感到极为困扰，更表示「政府冇钱拎我地啲小市民开刀」遂在网上发帖寻求成功上诉的经验。
成交价低于市价 税局可追讨印花税差价
印花税（俗称厘印费）是在香港买楼不可或缺的开支。2024年《财政预算案》宣布楼市全面「撤辣」，所有置业人士缴交的从价印花税（AVD）均按「第2标准税率」计算，在此税率下，楼价300万元或以下的住宅物业，印花税划一仅为100元。去年，百元印花税门槛更进一步放宽至400万元或以下。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，根据《印花税条例》，印花税是依照物业成交价格或市值分阶计算，并以较高者为准。若政府认为单位的成交价明显低于当时市价，是有权追讨有关印花税差价。
他举例，假设物业市价为600万元，业主因私人交情或亲属关系以400万元转让，差估署便会视之为低于市价交易，要求买方补足差额。
针对业主指「银行估足价」的情况，张翘楚解释，差估署与银行的估价方法虽未完全公开，但均主要参考近期同类物业的成交案例进行调整。他提醒，现时多家银行的网上估值系统数据可能源自同一间测量师行，故不能单纯以为「多间银行都报同一个价」就等于经过多个独立专业评估。
至于何时会触发税局追税，张翘楚指出，关键在于判断成交价是否显著偏离正常市场价格，除参考成交纪录，当局还会审视出售是否异常急迫、交易双方是否存在关联（如亲友间转让）、物业是否存在导致必须低价出售的特殊情况。
上诉关键3大证据
张翘楚表示，若业主不满估值，可在信函注明的限期内（一般为28日）提出反对或上诉，并建议提供以下3大证据：
1. 详细的专业估值资料
业主可提供银行估算报告或聘请独立测量师为相关物业之价值进行评估，为上诉提交证明。
2. 同期成交案例对比
业主可搜集同屋苑或同区相似楼龄单位的同期成交资料，包括成交价、面积及成交日期，证明自己的买入价与市场水平相距不远。
3. 保留收楼当时照片
业主可从单位质素出发，说明售价偏低原因，例如楼层极低或景观不理想，或是室内装修极度残旧，并提供成交时的内栊图片证明。
最后张翘楚提醒，业主收到追收通知后，必须先在限期内补缴税款，然后同步提出上诉，切勿因等待上诉结果而逾期不缴款。若最终上诉成功，政府会退回多收的税款。
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