大行預期年內租金升約10% 內地生專才湧港 勢成租市「火車頭」
發佈時間：10:15 2026-01-15 HKT
樓市氣氛持續向好，租務市場表現尤其亮眼，差估署租金指數已連升12個月，更於去年10月創歷史新高，至今仍繼續向上刷新紀錄。本報綜合多間外資大行對今年租金走勢預測，均指本港租務市場兩大「火車頭」，包括專才及非本地學生持續湧港，成為租金上升的主要推手之一，料在年內繼續推動租金向上，全年升幅介乎2%至10%，其中九龍市區及大學周邊屋苑較受上述租客歡迎，表現睇高一線。
香港政府從2023年起積極推動各項引入人才計劃，至今已有逾23萬人來港。市場相信專才在初來港適應生活期間，會選擇租樓，帶動租賃需求。此外2024/25學年的專上學院全日制課程非本地生數量達9.2萬，惟現時各大院校及學生宿舍僅能提供約5萬個牀位，令大批學生流入私人住宅租務市場。
第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，預計大眾住宅市場租金今年有5%至10%升幅，主要受兩大種類租客推動。其中包括非本地學生，雖然政府積極推行城中學舍計劃，據悉已接獲近10宗申請；市場上亦有10多宗投資者買入酒店、打算改建學生宿舍的個案，惟始終改建工程需時，未必趕及來個學年推出，且對於現時牀位嚴重不足情況可謂「杯水車薪」，故相信仍有大量外地生需從私人市場尋覓租盤，於2026續成租務市場的重大支撐力。
全年住宅租金走勢預測
| 外資大行 | 升幅 (%) |
|---|---|
| 第一太平戴維斯 | 5至10 |
| 高力 | 5 |
| 戴德梁行 | 5 |
| 仲量聯行 | 5 |
| 萊坊 | 3至5 |
| 世邦魏理仕 | 2至3 |
料豪宅租金升3%至5%
湯卓軒續指，另一動力為來港專才，料政府繼續搶人才，他們普遍鍾情啟德及西九龍一帶的市區租盤，並方便前往高鐵站往返內地，預算通常約萬餘至3萬。至於一些職位較高人士就有望推動豪宅租務市場，料豪宅租金全年升約3%至5%。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢指，預期2026年租金持續向上，全年呈平穩升勢，幅度約5%內。認為在2025下半年樓價與租金同步向上，住宅成交量在過去10個月持續高企在每月5000宗以上，加上人才政策持續引進專才及非本地學生租樓需求，相信都成為2026年市場重要支撐因素。
高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港說，受惠於專才移民政策及留學生需求帶動，香港住宅樓市及租務市場價格基礎已趨穩定。2026年租金預計將錄得高達5%升幅，主要受惠於持續湧入的高端專才及學生，帶動租務需求增長。面對更有利的融資環境及需求，發展商亦積極部署，投資新土地，賣地市場有望延續回暖動力。整體而言，住宅市場在政策支持及人口結構變化下，將保持穩健復甦態勢。
啟德及西九最受捧
萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒說，住宅租賃需求亦因人才流入及非本地學生帶動而增加，住宅租金預計將上升3%至5%。萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華稱，不少內地的專業人士及家庭鍾情本港豪宅，亦能帶動豪宅租務需求持續強勁，其中以啟德及西九龍等優質地段特別受內地租戶青睞，預計2026年豪宅租金將上升約3%至5%。
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仲量聯行香港主席曾煥平表示，香港高才通計劃及大舉引入非本地生將為住宅租賃市場持續帶來需求，直接推動中小型住宅租金，預期可延續升勢，於今年內可上升5%。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩就指，去年租金首11個月上升約4.3%，與該行增長預測相符。雖然租金已經創歷史新高，預計2026年將持續上升，但增幅料低於樓價，預計增長率約2%至3%，這將為投資者帶來一定收益。
差估署租金指數連升12個月
本港私人住宅租金節節上升，根據差估署最新資料顯示，去年11月私宅租金指數報200.7，按月上升0.2%，為連續12個月上升，累積升幅約4.6%，並且為連續兩個月創歷史新高。
若以不同面積劃分，面積432方呎或以下A類小型單位的11月租金指數報220.9，從去年5月起「7連升」，累積升幅達3.8%，去年首11個月則累漲約4%。面積432至752方呎B類中小型單位最新報220.8，打破去年8月至10月維持於198.2的僵局重現升勢，並屬2019年8月以來逾6年高位。C類面積753至1075方呎的中型單位，租金指數亦「7連升」，累積升幅約2.6%。
至於面積介乎1076至1721方呎的D類中大型單位，租金指數去年11月報156.5，從4月後連續8個月錄升幅，屬5類單位中升浪最長的一類，累積升幅達3.8%。面積1722方呎或以上的E類豪宅單位，雖然去年11月沒有升跌，維持140.3，惟已屬2022年5月以來3年半高位。
