大行预期年内租金升约10% 内地生专才涌港 势成租市「火车头」
发布时间：10:15 2026-01-15 HKT
楼市气氛持续向好，租务市场表现尤其亮眼，差估署租金指数已连升12个月，更于去年10月创历史新高，至今仍继续向上刷新纪录。本报综合多间外资大行对今年租金走势预测，均指本港租务市场两大「火车头」，包括专才及非本地学生持续涌港，成为租金上升的主要推手之一，料在年内继续推动租金向上，全年升幅介乎2%至10%，其中九龙市区及大学周边屋苑较受上述租客欢迎，表现睇高一线。
香港政府从2023年起积极推动各项引入人才计划，至今已有逾23万人来港。市场相信专才在初来港适应生活期间，会选择租楼，带动租赁需求。此外2024/25学年的专上学院全日制课程非本地生数量达9.2万，惟现时各大院校及学生宿舍仅能提供约5万个床位，令大批学生流入私人住宅租务市场。
第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事汤卓轩表示，预计大众住宅市场租金今年有5%至10%升幅，主要受两大种类租客推动。其中包括非本地学生，虽然政府积极推行城中学舍计划，据悉已接获近10宗申请；市场上亦有10多宗投资者买入酒店、打算改建学生宿舍的个案，惟始终改建工程需时，未必赶及来个学年推出，且对于现时床位严重不足情况可谓「杯水车薪」，故相信仍有大量外地生需从私人市场寻觅租盘，于2026续成租务市场的重大支撑力。
全年住宅租金走势预测
| 外资大行 | 升幅 (%) |
|---|---|
| 第一太平戴维斯 | 5至10 |
| 高力 | 5 |
| 戴德梁行 | 5 |
| 仲量联行 | 5 |
| 莱坊 | 3至5 |
| 世邦魏理仕 | 2至3 |
料豪宅租金升3%至5%
汤卓轩续指，另一动力为来港专才，料政府继续抢人才，他们普遍钟情启德及西九龙一带的市区租盘，并方便前往高铁站往返内地，预算通常约万余至3万。至于一些职位较高人士就有望推动豪宅租务市场，料豪宅租金全年升约3%至5%。
戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤指，预期2026年租金持续向上，全年呈平稳升势，幅度约5%内。认为在2025下半年楼价与租金同步向上，住宅成交量在过去10个月持续高企在每月5000宗以上，加上人才政策持续引进专才及非本地学生租楼需求，相信都成为2026年市场重要支撑因素。
高力香港估价及咨询服务高级董事及融资评估主管侯志港说，受惠于专才移民政策及留学生需求带动，香港住宅楼市及租务市场价格基础已趋稳定。2026年租金预计将录得高达5%升幅，主要受惠于持续涌入的高端专才及学生，带动租务需求增长。面对更有利的融资环境及需求，发展商亦积极部署，投资新土地，卖地市场有望延续回暖动力。整体而言，住宅市场在政策支持及人口结构变化下，将保持稳健复苏态势。
启德及西九最受捧
莱坊高级董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒说，住宅租赁需求亦因人才流入及非本地学生带动而增加，住宅租金预计将上升3%至5%。莱坊高级董事及住宅物业代理部主管刘文华称，不少内地的专业人士及家庭钟情本港豪宅，亦能带动豪宅租务需求持续强劲，其中以启德及西九龙等优质地段特别受内地租户青睐，预计2026年豪宅租金将上升约3%至5%。
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仲量联行香港主席曾焕平表示，香港高才通计划及大举引入非本地生将为住宅租赁市场持续带来需求，直接推动中小型住宅租金，预期可延续升势，于今年内可上升5%。
世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟恩就指，去年租金首11个月上升约4.3%，与该行增长预测相符。虽然租金已经创历史新高，预计2026年将持续上升，但增幅料低于楼价，预计增长率约2%至3%，这将为投资者带来一定收益。
差估署租金指数连升12个月
本港私人住宅租金节节上升，根据差估署最新资料显示，去年11月私宅租金指数报200.7，按月上升0.2%，为连续12个月上升，累积升幅约4.6%，并且为连续两个月创历史新高。
若以不同面积划分，面积432方呎或以下A类小型单位的11月租金指数报220.9，从去年5月起「7连升」，累积升幅达3.8%，去年首11个月则累涨约4%。面积432至752方呎B类中小型单位最新报220.8，打破去年8月至10月维持于198.2的僵局重现升势，并属2019年8月以来逾6年高位。C类面积753至1075方呎的中型单位，租金指数亦「7连升」，累积升幅约2.6%。
至于面积介乎1076至1721方呎的D类中大型单位，租金指数去年11月报156.5，从4月后连续8个月录升幅，属5类单位中升浪最长的一类，累积升幅达3.8%。面积1722方呎或以上的E类豪宅单位，虽然去年11月没有升跌，维持140.3，惟已属2022年5月以来3年半高位。
