買二手樓先睇4大按揭細節 樓齡影響還款期 低市價物業需更謹慎｜曹德明
發佈時間：06:00 2026-01-05 HKT
不少人首次置業時會選擇購買二手樓，除了議價空間較大外，生活配套亦較為成熟。根據土地註冊處數據顯示，二手樓在香港住宅買賣中仍屬主流，過去每月成交量達3,000多宗，佔整體宗數近七成。踏入新一年，若考慮購買二手樓作自住或投資用途，需留意以下4個事項，讓置業過程更加順利。
1. 高樓齡或縮短還款期
雖然按揭的最長還款期為30年，但銀行批核二手樓按揭時，主要會以「75減樓齡」來計算。例如，若樓齡已達50年，最長還款年期便只有25年（75-50年）。一旦按揭還款期縮短，每月供款額及入息門檻便會相應提高。市場上亦有個別銀行提供「80減樓齡」的計算方式，申請按揭時不妨多加比較。
2. 估價差異影響貸款額
銀行批核按揭時，會先對物業進行估價，並根據估價結果計算按揭貸款額。假設購買500萬元的二手物業，計劃承造七成按揭，但銀行估價僅為400萬元，則銀行只會批出400萬×70%=280萬元的貸款額，而非350萬元。
估價不足的原因多樣，例如物業曾發生事故或業主開價過高。為避免此類問題，遇到心儀物業時，建議先向銀行或按揭轉介公司進行初步估價，讓置業預算更為準確。
3. 小心業權及樓契問題
市場上一些大幅低於市價的物業需格外謹慎，因其可能涉及業權或樓契的缺失問題，例如只出售單位一半業權的「半契樓」或已遺失樓契的「無契樓」。相關物業的按揭申請通常極具挑戰，買家可能只能向財務公司申請高息貸款，最壞情況甚至需全額支付樓價。
此外，這類物業日後轉售亦較為困難，若日後有財務需要出售套現亦較易出現困難，購買前必須審慎評估自身財務能力，並建議諮詢專業人士意見。
4. 注意物業「釘契」細節
買入二手樓前，地產經紀一般會為準買家進行查冊。如發現物業被「釘契」，即土地登記冊上載了部分註冊文件，例如涉及違反建築物條例、違反地契、拖欠費用等情況，便需留意這些問題可能會影響按揭審批。
物業是否能申請按揭，主要取決於釘契的原因及嚴重程度。若情況輕微，銀行通常仍會批出按揭；但若影響物業轉售，銀行的批核態度則會較為保守。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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