买二手楼先睇4大按揭细节 楼龄影响还款期 低市价物业需更谨慎｜曹德明
发布时间：06:00 2026-01-05 HKT
不少人首次置业时会选择购买二手楼，除了议价空间较大外，生活配套亦较为成熟。根据土地注册处数据显示，二手楼在香港住宅买卖中仍属主流，过去每月成交量达3,000多宗，占整体宗数近七成。踏入新一年，若考虑购买二手楼作自住或投资用途，需留意以下4个事项，让置业过程更加顺利。
1. 高楼龄或缩短还款期
虽然按揭的最长还款期为30年，但银行批核二手楼按揭时，主要会以「75减楼龄」来计算。例如，若楼龄已达50年，最长还款年期便只有25年（75-50年）。一旦按揭还款期缩短，每月供款额及入息门槛便会相应提高。市场上亦有个别银行提供「80减楼龄」的计算方式，申请按揭时不妨多加比较。
2. 估价差异影响贷款额
银行批核按揭时，会先对物业进行估价，并根据估价结果计算按揭贷款额。假设购买500万元的二手物业，计划承造七成按揭，但银行估价仅为400万元，则银行只会批出400万×70%=280万元的贷款额，而非350万元。
估价不足的原因多样，例如物业曾发生事故或业主开价过高。为避免此类问题，遇到心仪物业时，建议先向银行或按揭转介公司进行初步估价，让置业预算更为准确。
3. 小心业权及楼契问题
市场上一些大幅低于市价的物业需格外谨慎，因其可能涉及业权或楼契的缺失问题，例如只出售单位一半业权的「半契楼」或已遗失楼契的「无契楼」。相关物业的按揭申请通常极具挑战，买家可能只能向财务公司申请高息贷款，最坏情况甚至需全额支付楼价。
此外，这类物业日后转售亦较为困难，若日后有财务需要出售套现亦较易出现困难，购买前必须审慎评估自身财务能力，并建议咨询专业人士意见。
4. 注意物业「钉契」细节
买入二手楼前，地产经纪一般会为准买家进行查册。如发现物业被「钉契」，即土地登记册上载了部分注册文件，例如涉及违反建筑物条例、违反地契、拖欠费用等情况，便需留意这些问题可能会影响按揭审批。
物业是否能申请按揭，主要取决于钉契的原因及严重程度。若情况轻微，银行通常仍会批出按揭；但若影响物业转售，银行的批核态度则会较为保守。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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