負擔比率14.4倍？源於入息計算有異｜蔡志忠
發佈時間：11:08 2025-08-18 HKT
近日國際公共政策顧問機構Demographia公布2025年度國際住宅負擔能力報告，香港連續15年位列全球樓價最難負擔城市，最新負擔比率為14.4倍，意味着市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。雖然香港的房價依然屬於最難負擔，但與其他先進城市比較，差距已經明顯收窄。以下是位列第一至第五位的城市：香港的指數為14.4，澳洲悉尼為13.8、美國聖荷西12.1、加拿大溫哥華11.8、美國洛杉磯11.2。
全球樓價最難負擔的城市，都是最先進的國際都市，甚至是創新科技和最宜居的城市。雖然全球出生率出現下降，但以上地方的人口卻一直在增加，證明這些城市受到世人嚮往。同時也說明一個地方是否受歡迎，與樓價高低沒有直接關係；相反是因為一個地方受歡迎，吸引更多的人進來，才有機會推高樓價。有趣的是，香港樓價最難負擔，但港人自置物業的數量卻最多，這又證明高樓價並沒有嚇倒所有人，人們依然很樂意買房。
最難負擔的城市最先進
香港與其他城市對買樓負擔的計算方法存有差異，香港是計算所有人（包括內地、南亞裔的基層新移民），全部港人家庭的平均中位數入息，得出負擔比率為14.4年；而美國、澳洲和新加坡等城市是以擁有正式當地居民身分的人來計算，也就是說，那些只有居民證的低收入新移民，以及沒有拿到綠卡和沒有正式成為公民的新移民，並沒有計算在內，因此他們的市民從表面上看整體的收入較高，買樓負擔比率才會相對較低。假如香港也像以上城市一樣，居住未滿7年的幾十萬新移民不計算在內，那麼港人的平均入息肯定高出很多。
高樓價就是貶義詞嗎？其實並不盡然，是褒是貶只能從個人的身份和角度來衡量。如果樓價持續高企，對於想買樓自住的人來說，會感到十分沮喪或者力不從心，自然就不喜歡；然而假如樓市大跌，對於港府的土地財政和庫房收入，卻會帶來嚴重影響，而120多幾萬名小業主財富縮水，也會直接影響消費意欲，造成飲食零售等行業萎縮，骨牌效應之下，又進一步影響就業市場。
蔡志忠
亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
