负担比率14.4倍？源于入息计算有异｜蔡志忠
发布时间：11:08 2025-08-18 HKT
近日国际公共政策顾问机构Demographia公布2025年度国际住宅负担能力报告，香港连续15年位列全球楼价最难负担城市，最新负担比率为14.4倍，意味着市民要不吃不喝14.4年才能付清楼价。虽然香港的房价依然属于最难负担，但与其他先进城市比较，差距已经明显收窄。以下是位列第一至第五位的城市：香港的指数为14.4，澳洲悉尼为13.8、美国圣荷西12.1、加拿大温哥华11.8、美国洛杉矶11.2。
全球楼价最难负担的城市，都是最先进的国际都市，甚至是创新科技和最宜居的城市。虽然全球出生率出现下降，但以上地方的人口却一直在增加，证明这些城市受到世人向往。同时也说明一个地方是否受欢迎，与楼价高低没有直接关系；相反是因为一个地方受欢迎，吸引更多的人进来，才有机会推高楼价。有趣的是，香港楼价最难负担，但港人自置物业的数量却最多，这又证明高楼价并没有吓倒所有人，人们依然很乐意买房。
最难负担的城市最先进
香港与其他城市对买楼负担的计算方法存有差异，香港是计算所有人（包括内地、南亚裔的基层新移民），全部港人家庭的平均中位数入息，得出负担比率为14.4年；而美国、澳洲和新加坡等城市是以拥有正式当地居民身分的人来计算，也就是说，那些只有居民证的低收入新移民，以及没有拿到绿卡和没有正式成为公民的新移民，并没有计算在内，因此他们的市民从表面上看整体的收入较高，买楼负担比率才会相对较低。假如香港也像以上城市一样，居住未满7年的几十万新移民不计算在内，那么港人的平均入息肯定高出很多。
高楼价就是贬义词吗？其实并不尽然，是褒是贬只能从个人的身份和角度来衡量。如果楼价持续高企，对于想买楼自住的人来说，会感到十分沮丧或者力不从心，自然就不喜欢；然而假如楼市大跌，对于港府的土地财政和库房收入，却会带来严重影响，而120多几万名小业主财富缩水，也会直接影响消费意欲，造成饮食零售等行业萎缩，骨牌效应之下，又进一步影响就业市场。
蔡志忠
亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长
