實事求是配合市場 識變應變發展北都｜謝偉銓
發佈時間：12:33 2025-08-04 HKT
發展局日前宣布，為了強化政府主導角色，以及加快產業在北部都會區落地，決定終止兩幅分別位於元朗及洪水橋的多層現代產業大樓用地的招標工作，以便為兩幅土地發展作出更快、更實質的安排。其中位於元朗福宏街的用地，將交予香港科技園公司發展，助力元朗創新園（前稱元朗工業村）建構微電子生態圈，加強推動高增值新型工業化。位於洪水橋/厦村新發展區的用地，則會納入局方在該區構建大型產業園區的計劃，預計會交由政府成立的產業園公司，連同園內其他產業用地一同管理和營運。
有關發展多層現代產業大樓的概念，早於十多年前，政府開始就新界東北發展進行收地時提出，用以重置受到發展計劃收地影響的棕地作業，促進香港原有產業的現代化和高增值化，以及協助推動其他新型產業的發展。但受到疫情等種種內外因素影響，有關推展工作極為緩慢，落實時間表一再押後。
終止2幅現代產業大樓用地招標
兩幅作為現代產業大樓的用地直至去年才正式推出市場，以「雙信封制」方式公開招標，但卻又遇上經濟及樓市放緩與高息環境，尤其是非住宅物業供過於求的情況。對於多層現代產業大樓這類前期投資金額較大，回本期較長，風險亦因而較高的新型項目，市場的承接能力和參與興趣自然相對較低。局方已於今年初修訂招標條款和延後截標日期，估計市場參與仍欠缺熱衷。
筆者認為今次決定乃實事求是、識變應變的做法，令政府可掌握發展主導權，配合市場，更具彈性，更好利用私人市場資源，有利北都的發展進度和香港的產業優化轉型。
舊規劃未納北都藍圖
事實上，有關用地涉及的分區規劃大綱圖早於2018年制訂，當時仍未有北部都會區總體發展策略，以及各個北都新發展區的產業分工布局。過去7年，香港的經濟狀況、物業市場、產業發展及相關用地需求、各類創新科技及建築技術的研發應用，以至一河之隔的深圳和大灣區發展情況，均已出現了很大變化。與其抱殘守缺，勉強繼續以一貫的招標模式和既定條款推展相關產業大樓發展，不如及早主動收回，因應最新市場環境及周邊用地發展，重新規劃及檢視用地條款，更好善用土地，為香港帶來更大的經濟效益。
誠然，今次事件令到不少人憂慮，北都的其他產業用地和發展項目，包括三個「片區開發」試點項目，會否也因市況欠佳而乏人參與，達不到當局期望可善用、借助私人市場力量，減輕政府的現金流壓力和提速提效發展北都的目標。要避免上述情況發生，筆者認為政府必須就以下三方面進行改革，破局求變。
改革及發展限制規劃制度
第一是改革現時僵化的土地用途及發展限制規劃制度，放寬分區規劃大綱圖與地契條款的過多、過嚴和過時限制，切實簡化和加快相關的改劃、改契及補地價程序，讓政府與私人業主均可因應市場的最新情況，更具彈性地適時改變原有的土地用途和發展內容，做到政府最近提出的「動態規劃」理念，有利加速企業進駐，帶動區內發展。
第二是改革現時相當單一化的土地批租制度，包括引入筆者倡議多時的分期支付地價（包括賣地和補地價），以及與發展商或投資者分擔市場風險，但可在項目落成後可共同分享發展成果的「分成」制度，不再墨守成規。對於一些急切、獨特，並且對香港經濟和新型產業發展能帶來龐大效益的項目，更可考慮採用直接批地模式，以減少公開招標程序涉及的時間問題與不確定性，更好配合發展項目的要求。
改變官員處事作風和心態
第三是要切實改變負責發展審批官員的處事作風和心態，加強對市場情況及商業運作的了解，設身處地協助企業排難解憂，以促進發展的結果為目標，而不是只重監管，將所有責任和風險都加諸於投標者身上，將招標及批地條款寫得太嚴太辣，令企業與產業投資者卻步。在當前國際政經局勢風起雲湧，本地市況亦欠明朗的情況下，這一點尤其重要。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
