实事求是配合市场 识变应变发展北都｜谢伟铨
发布时间：12:33 2025-08-04 HKT
发展局日前宣布，为了强化政府主导角色，以及加快产业在北部都会区落地，决定终止两幅分别位于元朗及洪水桥的多层现代产业大楼用地的招标工作，以便为两幅土地发展作出更快、更实质的安排。其中位于元朗福宏街的用地，将交予香港科技园公司发展，助力元朗创新园（前称元朗工业村）建构微电子生态圈，加强推动高增值新型工业化。位于洪水桥/厦村新发展区的用地，则会纳入局方在该区构建大型产业园区的计划，预计会交由政府成立的产业园公司，连同园内其他产业用地一同管理和营运。
有关发展多层现代产业大楼的概念，早于十多年前，政府开始就新界东北发展进行收地时提出，用以重置受到发展计划收地影响的棕地作业，促进香港原有产业的现代化和高增值化，以及协助推动其他新型产业的发展。但受到疫情等种种内外因素影响，有关推展工作极为缓慢，落实时间表一再押后。
终止2幅现代产业大楼用地招标
两幅作为现代产业大楼的用地直至去年才正式推出市场，以「双信封制」方式公开招标，但却又遇上经济及楼市放缓与高息环境，尤其是非住宅物业供过于求的情况。对于多层现代产业大楼这类前期投资金额较大，回本期较长，风险亦因而较高的新型项目，市场的承接能力和参与兴趣自然相对较低。局方已于今年初修订招标条款和延后截标日期，估计市场参与仍欠缺热衷。
笔者认为今次决定乃实事求是、识变应变的做法，令政府可掌握发展主导权，配合市场，更具弹性，更好利用私人市场资源，有利北都的发展进度和香港的产业优化转型。
旧规划未纳北都蓝图
事实上，有关用地涉及的分区规划大纲图早于2018年制订，当时仍未有北部都会区总体发展策略，以及各个北都新发展区的产业分工布局。过去7年，香港的经济状况、物业市场、产业发展及相关用地需求、各类创新科技及建筑技术的研发应用，以至一河之隔的深圳和大湾区发展情况，均已出现了很大变化。与其抱残守缺，勉强继续以一贯的招标模式和既定条款推展相关产业大楼发展，不如及早主动收回，因应最新市场环境及周边用地发展，重新规划及检视用地条款，更好善用土地，为香港带来更大的经济效益。
诚然，今次事件令到不少人忧虑，北都的其他产业用地和发展项目，包括三个「片区开发」试点项目，会否也因市况欠佳而乏人参与，达不到当局期望可善用、借助私人市场力量，减轻政府的现金流压力和提速提效发展北都的目标。要避免上述情况发生，笔者认为政府必须就以下三方面进行改革，破局求变。
改革及发展限制规划制度
第一是改革现时僵化的土地用途及发展限制规划制度，放宽分区规划大纲图与地契条款的过多、过严和过时限制，切实简化和加快相关的改划、改契及补地价程序，让政府与私人业主均可因应市场的最新情况，更具弹性地适时改变原有的土地用途和发展内容，做到政府最近提出的「动态规划」理念，有利加速企业进驻，带动区内发展。
第二是改革现时相当单一化的土地批租制度，包括引入笔者倡议多时的分期支付地价（包括卖地和补地价），以及与发展商或投资者分担市场风险，但可在项目落成后可共同分享发展成果的「分成」制度，不再墨守成规。对于一些急切、独特，并且对香港经济和新型产业发展能带来庞大效益的项目，更可考虑采用直接批地模式，以减少公开招标程序涉及的时间问题与不确定性，更好配合发展项目的要求。
改变官员处事作风和心态
第三是要切实改变负责发展审批官员的处事作风和心态，加强对市场情况及商业运作的了解，设身处地协助企业排难解忧，以促进发展的结果为目标，而不是只重监管，将所有责任和风险都加诸于投标者身上，将招标及批地条款写得太严太辣，令企业与产业投资者却步。在当前国际政经局势风起云涌，本地市况亦欠明朗的情况下，这一点尤其重要。
谢伟铨
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员
