銀主盤購買前 必先了解的注意事項｜王美鳳
發佈時間：12:14 2025-08-04 HKT
銀主盤給人錯覺是難於承造按揭，買入銀主盤同樣可向銀行申請承造按揭貸款，原則上跟一般按揭無異，銀行審批銀主盤同樣是根據物業估值、買家還款能力及物業狀況批出按揭，換言之，若果有關銀主盤只屬業主無力供樓交由銀主變賣單位，而單位本身沒有出現問題，銀行可如常批出按揭貸款。
但要留意，銀主盤買賣限制較多，買家一般需接受一些特別條款，買賣基本上以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇所有狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢；故此銀主盤買家應在確定入市前預先做足工夫了解物業所有狀況，以衡量是否存在風險及是否可承受相關風險。 一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。在這種情況下，對於如常需要申請按揭貸款的買家，關鍵在於簽訂合約前是否已確定單位沒有出現可能導致按揭拒批的問題，例如是業權瑕疵、業權不清、樓契缺失、結構性非法僭建等。需留意銀行成功批出按揭後，最終亦需由律師確定業權屬良好方會正式放款予借款人。
入市前宜先做好事前工夫
有些情況即使未至於構成上會問題，但仍需買家自行處理，例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註押記令，俗稱「釘契」；又或倘若維修/或翻新大廈通知已發出要求業主支付有關費用，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何家具或雜物。簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。故此，買家在決定入市銀主盤前宜先做好事前工夫，例如先視察單位了解物業狀況、查閱土地查冊紀錄了解有否法庭押記及產權負擔、搜集所需物業資料、並先透過律師向銀主借契以便了解業權是否良好等。
銀行或憂隱藏風險拒批按揭
上期本欄亦曾提及，銀主盤未必一定是「平價盤」，視乎物業質素及市況供求。原則上若物業成交價大幅低於市值，例如差幅達15%至20%以上，銀行有機會拒絕受理批核按揭，原因是銀行懷疑單位是否有隱藏問題及風險導致成交價大幅低於市值。然而，銀行大多仍會按實際情況評估偏低成交價的合理性，若原因合理，銀行仍會接納按揭申請；由於銀主盤可能脫手較難，銀行一般較易接受銀主盤低於市值出讓。
基於上述，買家在確定購買銀主盤前應先行做足工夫，以避免售後任何情況出現影響交易或按揭審批；若對於物業估值及自身借款能力存疑，買家可事先透過按揭轉介了解銀行估價，甚至可先進行銀行預先按揭批核。
王美鳳
中原按揭經紀
董事總經理
