退休族如何申按揭買樓？有足夠資產仍可借七成宜留意還款年期計法｜曹德明

樓市動向

更新時間：06:00 2025-07-24 HKT
發佈時間：06:00 2025-07-24 HKT

一般人買樓及申請按揭時，銀行會審查其財務狀況及還款能力，但如果沒有固定受薪的退休人士想買樓，是否仍然可以申請按揭呢？

借款人在申請按揭時，需要向銀行證明其具備足夠的還款能力，一般會以每月收入來證明符合「供款佔入息比率」的要求（每月供款不得超過月收入的一半）。另一種方法是根據借款人的資產水平來衡量可獲批的按揭金額，特別適合擁有一定資產的退休人士使用。

資產包括存款股票等惟物業需打折

一般而言，透過資產水平申請按揭時，借款人的「資產淨值」須等於或大於所購物業的價值，銀行才會批出最高七成按揭。「資產淨值」是指借款人的合資格資產總額（扣除新購物業的首期）減去借款人的負債總額。可納入計算的合資格資產包括國內或國外的金融資產（如現金、存款、股票、債券、開放式單位基金等）及位於香港的物業。

其中，現金、存款、外幣等資產，銀行會以過去3個月的平均值計算，毋須打折。若為物業資產，銀行則會以物業當前市值的50%進行計算，並再扣減其按揭貸款額（如有）。

借款人年齡愈高供款年期越短

另外，退休人士亦需留意可承造的還款年期，現時大部分銀行採用「75減人齡」作為按揭最長還款年期的上限，最長還款期為30年。然而，由於退休人士年齡較高，故一般不能做足30年還款期。例如，65歲人士申請按揭時，理論上最長還款年期僅為「75-65」=10年。若還款年期縮短，每月供款的金額也會相應增加。因此，借款人可嘗試向不同銀行查詢，市面上有些銀行可能會採用「80減人齡」來計算最長還款年期。

每位退休人士的背景及財務狀況各不相同，而各家銀行對資產水平的審查及年期計算的方法也有所差異，因此建議向不同銀行查詢並進行比較，亦可透過大型按揭轉介公司，協助選擇最適合的按揭計劃。