學生住宿需求飆升 商廈改裝宿舍成新出路 空置寫字樓受惠 財團及投資者頻查詢
發佈時間：10:38 2025-07-11 HKT
本港大學近年吸引全球學生來港就讀，強化「留學香港」品牌，對學生住宿需求隨之飆升，在供不應求之下，政府隨即為學生宿舍政策拆牆鬆綁；第一太平戴維斯湯卓軒接受訪問時指，目前學生牀位短缺約8.3萬個，政府提出相關措施有助緩和供應壓力，為空置率高的乙及丙級商廈提供出路，目前已接獲不少商廈業主改裝查詢。
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第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒接受本報訪問時表示，政府近日就政策拆牆鬆綁後，隨即接獲不少查詢，探討其商廈是否可以改裝，並以全幢或半幢業主為主，未來不排除有投資者進入市場，惟一層半層的業主未必會改裝；改裝以乙級或丙級寫字樓為主，普遍鄰近大學，如紅磡、油尖旺，西區包括上環、西營盤等地區為主。
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酒店住宅改裝成本大減
他指，商廈改裝學生宿舍成本大約每方呎1,500至2,000元不等，最快約6至12個月，仍要視乎本身商廈質素、設施是否齊全等，惟以往並未有商廈改裝學生宿舍案例。以往亦有酒店或住宅改裝為學生宿舍，成本將會大大降至大約每方呎300至500元。
在學生住宿政策未拆牆鬆綁前市場並未有商廈或寫字樓改裝學生宿舍個案，而目前已發展學生宿舍的項目普遍以酒店或住宅為主。政府推出上述措施，正正是回應發展商及業主疑慮，以往商廈或寫字樓只可轉作酒店，並以酒店牌方式營運學生宿舍，惟程序相對複雜，改裝門檻高，亦須要經過漫長的規劃程序，需時以年計，成本亦相應較高，即使改建後亦未必成功獲批酒店牌照。
提供一站式便利服務
今次先導計劃提出改裝計劃發展商/營辦商，向教育局提交申請，該局在2至4星期內通知申請結果，同時亦有項目促進辦事處，提供一站式便利服務，與教育局及規管部門互相通知審批情況，及跟進改裝項目的進度等。認為可以增加市場信心，可以清晰了解其項目的進度，由於鬆綁後大多數不用改地契及城規程序。
雙人牀位月租逾7000元
湯卓軒透露，由於學生宿舍需求大，他認為以市區及港鐵延線項目的乙級或丙級寫字樓率先受惠，若其項目空置率高，將會更加易於計數，相反其空置率低則改裝誘因不大；而目前普遍學生宿舍涉及租金回報約5厘至6厘。
學生宿舍租金受項目位置、新舊程度及設施等影響，普遍雙人牀位每月租金約6,000至7,000元，部分更達8,000至9,000元；而單人房則平均每月約1.2萬至1.3萬，最貴達約1.5萬至1.6萬，可見學生宿舍潛力大。
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不少海內外家長關心學生宿舍的保安、質素、配套等問題，認為在新供應持續增加下，未來舊式學生宿舍未來將會慢慢淘汰。
現時在學生宿舍供應嚴重不足情況下，導致大批學生湧入私人住宅市場租樓居住，惟在短期內學生宿舍供求失衡問題難以解決，目前私樓仍有大批學生租住。當學生宿舍供應增加下，慢慢會由私人市場回流學生宿舍市場，屆時私人住宅市場租金將會回調至合理水平。
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北都未來將建大學城
政府亦曾考慮批出土地作學生宿舍用途，惟市區土地供應罕有，惟目前並未有相關供應。而北都未來將建大學城，有條件會推出相關土地供應，增加吸引力。
政府在2024年《施政報告》提出推進國際專上教育樞紐建設，打造「留學香港」品牌，匯聚和培育世界一流人才。湯卓軒說，目前推出拆牆鬆綁措施是配合相關政策，現時市場仍欠8.3萬個牀位。
打造「留學香港」品牌
湯卓軒說，目前整個學生宿舍私人市場共有約4,500個牀位，主要集中於紅磡、新蒲崗及西營盤等，連同大學提供牀位約4.4萬個，已批出興建中涉及約8,000個，換言之私人市場連同大學等共有5.65萬個牀位。在2024/25學年全日制本地及非本地本科生及研究生達19.2萬人，可見本港學生宿位明顯短缺。
培育世界人才
湯卓軒指，政府早前已將大學非本地生比率提升至40%，料未來大學將會逐步增加其學額，預計5年後本港非本地生將有約13萬至14萬人。即使目前政策拆牆鬆綁後，認為未來供應仍然不足。
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以今日學生數目計，現時市場仍有8.3萬個牀位短缺，若在非本地生數目持續增長下，屆時將需要額外增加7萬個牀位，換言之未來市場仍需高達15萬個牀位，未來學生宿舍牀位短缺問題只會越來越嚴重，目前推出拆牆鬆綁措施亦是配合相關政策。
料5年後非本地生增至約13萬
湯卓軒認為先導計劃剛開始會有好多人有興趣，並率先研究發展，並不會突然湧現數十個項目申請。而7月中正式推出計劃，期待屆時措施正式推行時會有詳細操作資料及框架等。
據了解，政府於推出措施前，在過去而半年時間已約見不同人士，包括業界代表等，以深入聽取及了解業界看法，希望是一個便利措施，盡量為業界改裝提供一系列方式解決困難，以利用私人市場增加供應。
